Relance logement, dispositif Jeanbrun : amortir une location nue en 2026

Quels achats et quels logements sont concernés ?

Le régime concerne des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Pour le neuf, il peut s’agir d’un achat neuf, en VEFA ou d’une construction répondant aux conditions. La période prévue va du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 : l’acte d’acquisition est déterminant pour un achat, tandis que le dépôt de la demande de permis intervient pour une construction.

Dans l’ancien, une rénovation courante ne suffit pas. Les voies prévues comprennent des travaux assimilant l’opération à la production d’un immeuble neuf ou des améliorations représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères de réhabilitation lourde, notamment la performance A ou B en métropole. Dans ces deux voies, le logement doit satisfaire les critères de réhabilitation lourde applicables. Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que ceux ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine, sont exclus de ce dispositif. Faites qualifier l’opération avec ses plans, diagnostics et devis.

Prévoir le bail, les plafonds et le choix du locataire

L’engagement porte sur une location nue, effective et continue, à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans. Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus : un enfant, un parent ou un frère est donc exclu.

Le niveau choisi — intermédiaire, social ou très social — détermine les plafonds de loyer et de ressources à contrôler. L’implantation en Île-de-France ne suffit pas à établir les montants : vérifiez l’adresse, le zonage, le niveau retenu, la composition du foyer et les règles de calcul. À Paris, examinez aussi l’encadrement local ; respecter un plafond fiscal ne dispense pas des autres règles du bail.

Pour ce contrôle complémentaire, consultez notre guide de l’encadrement des loyers à Paris.

Vérifier les dates et exercer une véritable option fiscale

La location doit commencer dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition lorsqu’elle est postérieure. Dans l’ancien, vérifiez aussi l’absence d’utilisation depuis l’achèvement des travaux dans les conditions du dispositif. Conservez les justificatifs de ces étapes.

L’option s’exerce avec la déclaration de l’année concernée et l’engagement de location. Elle est irrévocable pour le logement et exclut le micro-foncier. Une SCI non soumise à l’IS peut être concernée, avec des conditions supplémentaires pour les associés, notamment la conservation des parts. La propriété démembrée est en principe exclue. Une exception liée au décès d’un conjoint soumis à imposition commune doit être examinée séparément. Les cumuls avec d’autres dispositifs nécessitent également une vérification spécifique.

Comprendre l’amortissement sans le confondre avec l’impôt économisé

La base part du prix d’acquisition net de frais, avec un foncier forfaitaire de 20 % exclu de l’amortissement et un traitement particulier des travaux dans l’ancien. Les taux varient selon le logement et le niveau de location : ils ne doivent pas être repris d’un exemple neuf pour un appartement ancien. La déduction annuelle est plafonnée au niveau du foyer, avec un plafond de principe de 8 000 € et des majorations sociales conditionnelles.

Exemple pédagogique sur une année complète : pour un logement neuf à 240 000 € net de frais, la base hors foncier est de 192 000 €. Avec le taux intermédiaire de 3,5 %, l’amortissement théorique est de 6 720 €. Ce montant réduit le résultat foncier sous les conditions applicables ; il ne représente pas 6 720 € d’impôt remboursé. L’exemple suppose l’éligibilité et n’inclut pas d’autres amortissements du foyer.

Articuler amortissement, déficit foncier et trésorerie

Relance logement reste dans la catégorie des revenus fonciers, avec les règles de déficit correspondantes. La fraction liée aux intérêts ne s’impute pas sur le revenu global en droit commun ; les autres fractions suivent les plafonds et reports applicables. Ce mécanisme ne doit pas être confondu avec le plafonnement de l’amortissement du LMNP, qui relève des BIC.

Établissez deux projections : le résultat fiscal et les flux financiers. Les mensualités, charges, travaux et périodes sans loyers doivent être financés, même lorsque la base imposable diminue. Faites également vérifier le traitement des travaux inclus dans la base amortissable pour éviter une double déduction. Un avantage fiscal ne garantit ni un rendement ni une trésorerie positive.

Les règles de plafond et de report sont détaillées dans le guide du déficit foncier en location vide.

Préparer la revente et conserver les preuves des engagements

Lors d’une vente, les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value, selon les règles applicables. Le calcul de sortie doit donc intégrer les déductions déjà utilisées. Une vente anticipée ou un changement d’usage peut aussi remettre en cause l’engagement de location. Faites examiner ces conséquences avant de prendre une décision, avec le notaire et votre conseil fiscal.

Conservez un dossier reliant acquisition, travaux, locations et déclarations. La gestion doit respecter le niveau de location et les conditions du dispositif. Notre équipe apporte le suivi locatif et les pièces traitées dans le cadre du mandat ; la validation fiscale reste propre à votre dossier.

• Acte, diagnostics, factures et dates d’achèvement.
• Engagement, baux et contrôles des plafonds applicables.
• Déclarations et amortissements effectivement déduits.
• Projet de vente ou de changement d’usage à examiner avant exécution.