Fiscalité de la location vide : micro-foncier ou régime réel ?

Location vide : quel revenu est imposé ?

Les recettes d’une location nue relèvent normalement des revenus fonciers ; celles du meublé, des bénéfices industriels et commerciaux. Ce guide traite la location nue de droit commun. Les dispositifs particuliers et les SCI à l’impôt sur les sociétés nécessitent une analyse distincte.

Partez des loyers encaissés dans l’année, pas du virement net reçu de l’agence après dépenses. Les charges locatives sont normalement exclues ; certaines indemnités, subventions et dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire peuvent entrer dans les recettes fiscales.

Pour choisir le mode de location avant de comparer les régimes, consultez notre comparatif location vide ou meublée.

Micro-foncier : un seuil par foyer et un forfait de 30 %

Le micro s’applique de plein droit jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, sous conditions. Le seuil concerne tous les biens du foyer, hors charges locatives, sans prorata lorsqu’un logement n’est loué qu’une partie de l’année.

Déclarez le brut : l’administration retire les 30 %. Ainsi, 12 000 € donnent une base imposable de 8 400 €. Honoraires, assurances, intérêts et travaux sont couverts par le forfait, sans déduction supplémentaire ni déficit au titre des dépenses de l’année.

Régime réel : comparer sur plusieurs années

Le réel s’impose au-delà de 15 000 €, en cas d’exclusion du micro, ou sur option. Le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers engage alors pour trois ans, puis l’option se reconduit annuellement. Elle concerne toutes les locations nues du foyer : aucun mélange micro/réel entre logements.

Comparez les charges admises aux 30 % d’abattement, puis projetez les dépenses, une vente ou un changement de location sur trois ans. Une année de gros travaux ne suffit pas à décider.

Sans régime particulier ni ancien déficit. L’écart de base imposable n’est pas une économie d’impôt du même montant.

Quelles charges sont déductibles au réel ?

Une dépense doit concerner le bien, être fiscalement admise et justifiée. Retenez normalement le TTC pour une location d’habitation non soumise à la TVA.

Pour qualifier un chantier et ses justificatifs, voir le guide des travaux déductibles des revenus fonciers.

Charges de copropriété : déduire, puis régulariser

Les provisions éligibles versées au syndic se déduisent l’année du paiement. L’année suivante, après l’arrêté des comptes, régularisez les montants non déductibles, les charges récupérables sur le locataire et l’éventuel solde positif à partir du relevé du syndic.

Un appel de fonds ne restera donc pas forcément intégralement déductible. Une facture déjà comprise dans les provisions ne se déduit pas une seconde fois.

Déficit foncier : séparer les intérêts des autres charges

Compensez les revenus et déficits fonciers du foyer. Si le résultat est négatif, la part issue des charges hors intérêts est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an en droit commun. L’excédent et la part provenant des intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les intérêts et frais d’emprunt assimilés absorbent d’abord les recettes. Si le revenu global est insuffisant, sa fraction de déficit peut se reporter sur les six années suivantes. Les anciens déficits reportables sur les revenus fonciers restent dans cette catégorie.

Déficit imputé : poursuivre la location et vérifier le plafond énergie

Après imputation sur le revenu global, maintenez la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante : jusqu’au 31 décembre 2029 pour un déficit de 2026. Vente, reprise personnelle ou passage en meublé peuvent remettre l’avantage en cause, sauf exception. Entre locataires, justifiez les recherches actives à des conditions normales.

Le plafond peut atteindre 21 400 € à concurrence de travaux énergétiques éligibles : paiements du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2027, devis accepté depuis le 5 novembre 2022, passage de E/F/G à A/B/C/D justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Chaque chantier, diagnostic et date doivent être vérifiés ; toute rénovation n’ouvre pas ce droit.

SCI et SCPI à l’IR : ne pas oublier les revenus de parts

En SCI à l’IR louant nu, chaque associé déclare sa quote-part selon les informations de la société. Avec seulement des parts de SCI/SCPI, sans immeuble loué nu détenu directement, le micro-foncier n’est normalement pas accessible.

Avec un bien détenu directement, le micro reste possible sous conditions ; le seuil inclut les quotes-parts de revenus bruts. Après imputation d’un déficit sur le revenu global, la société doit poursuivre la location et l’associé conserver ses parts pendant la durée requise. La SCI à l’IS suit d’autres règles.

Préparer la déclaration avec des chiffres cohérents

Classez loyers, factures, décomptes syndic, assurances, taxe foncière et attestation bancaire par bien. Au micro, reportez le brut en 4BE ; au réel, la 2044 ou spéciale calcule le résultat à reporter. Le revenu foncier est soumis au barème progressif et généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 % pour un résident fiscal français, avec exceptions selon l’affiliation sociale.

Votre gestionnaire Prestige Investissement rapproche les loyers et dépenses suivis par l’agence et transmet les éléments utiles. Complétez-les avec les pièces payées directement. Notre équipe accompagne la gestion ; votre conseil fiscal valide les choix particuliers.

Retrouvez les documents, étapes et erreurs fréquentes dans le guide déclarer ses revenus locatifs.