Location nue : micro-foncier ou réel
Sous réserve des exclusions, le micro-foncier s’applique lorsque les revenus fonciers bruts du foyer n’excèdent pas 15 000 € par an. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % ; aucun travail ni aucune charge n’est déduit séparément.
Au régime réel, les charges admises sont retranchées pour leur montant justifié. Travaux déductibles, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière hors TEOM et honoraires peuvent rendre ce régime pertinent, mais l’option et ses conséquences doivent être examinées sur plusieurs années.
Location meublée longue durée : micro-BIC ou réel
Les loyers meublés sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux. Pour les recettes 2026 de location meublée longue durée, le seuil micro-BIC est porté à 83 600 €, avec un abattement de 50 %. Les charges ne sont alors pas déduites individuellement.
Au réel, les charges sont comptabilisées et le mobilier comme l’immeuble peuvent être amortis selon les règles applicables. Une comptabilité commerciale devient nécessaire ; le gain fiscal annuel doit donc être comparé au coût de gestion et à la stratégie de sortie.
La réforme de la plus-value LMNP
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant une location meublée non professionnelle au réel sont, en principe, retirés du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Le gain fiscal pendant la détention peut ainsi être partiellement repris à la vente.
Des exceptions existent notamment pour certaines résidences gérées. Ce point justifie une simulation patrimoniale avant de choisir le réel ou d’arbitrer un bien.
Comparer avec des chiffres complets
Projetez au minimum les loyers, la vacance, le mobilier, les charges, les travaux, les intérêts, l’impôt annuel, les cotisations éventuelles et la fiscalité de revente. Un régime favorable sur une année ne l’est pas forcément sur dix ans.
Le gestionnaire fournit les éléments locatifs et comptables du bien ; le choix fiscal doit être validé avec un expert-comptable ou un conseil connaissant la situation globale du foyer.
Questions fréquentes
Le régime réel est-il toujours meilleur en meublé ?
Non. Il faut intégrer les frais comptables, la durée de détention, les amortissements et leur incidence possible sur la plus-value.
Peut-on déduire les travaux au micro-foncier ?
Non séparément. L’abattement forfaitaire de 30 % est censé représenter l’ensemble des charges.
Le seuil de 83 600 € concerne-t-il les meublés touristiques non classés ?
Non. Les meublés de tourisme non classés relèvent de règles spécifiques, avec un seuil de 15 000 € pour les recettes 2026.
Sources officielles
Contenu vérifié à la date de mise à jour à partir des références suivantes :
Ce guide présente une information générale. Il ne remplace pas l’examen du bail, des pièces du dossier et de la situation des parties par le professionnel compétent.