Fiscalité de la location meublée : comprendre le LMNP, le micro-BIC et le réel

LMNP ou LMP : deux conditions à vérifier au niveau du foyer

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes de tous les meublés du foyer dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus retenus par la loi : salaires, pensions et rentes, autres BIC, bénéfices agricoles, BNC et certaines rémunérations de dirigeants. Si une condition manque, l’activité reste LMNP.

Une égalité à 23 000 € ou avec ces autres revenus ne suffit pas. Le statut LMNP/LMP et le choix micro/réel sont distincts. Ce guide vise la location longue durée détenue directement par un particulier résident fiscal français.

Micro-BIC : un abattement de 50 %, avec un seuil de 83 600 € en 2026

Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le seuil est de 83 600 €. Le micro reste en principe accessible si les recettes 2025 ou 2024 ne dépassent pas ce seuil, sauf option ou exclusion. Deux dépassements consécutifs entraînent le réel l’année suivante ; un premier dépassement ne suffit pas. Au démarrage, des règles de proratisation interviennent.

Déclarez les recettes charges comprises : l’administration applique 50 % d’abattement, avec un minimum de 305 € sans déficit. Aucune dépense n’est déduite en plus. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil reste 77 700 €. En indivision, le réel s’impose en principe. Le tourisme non classé a des règles différentes.

Au réel : justifier les charges et tenir une comptabilité

Les dépenses doivent servir l’activité, être justifiées et comptabilisées dans le bon exercice. Le réel exige une comptabilité, une déclaration n° 2031 et des annexes : intégrez son coût à la comparaison.

Honoraires de gestion et location, assurances, comptabilité et intérêts liés à l’activité peuvent être déductibles. Le capital d’emprunt remboursé ne l’est pas. Les dépenses personnelles sont exclues. Travaux et mobilier peuvent devoir être immobilisés puis amortis : toute facture n’est pas une charge immédiate.

Pour préparer les pièces sans confondre bénéfice et versements de l’agence, consultez notre guide de déclaration des revenus locatifs.

Amortissement et déficit : deux mécanismes différents

L’amortissement répartit le coût du bâtiment et du mobilier inscrits à l’actif sur leur durée d’utilisation. Le terrain n’est pas amortissable ; sa valeur et les durées doivent être justifiées.

La déduction est plafonnée aux loyers acquis moins les autres charges : elle ne crée ni n’aggrave un déficit. L’amortissement différé se suit séparément et se reporte sans limite de durée, sous réserve des règles de cessation.

Le déficit issu des autres charges se reporte dix ans sur les bénéfices LMNP ; il ne réduit ni les salaires ni les revenus de location vide.

Comparer la base imposable, puis le coût total de la décision

Exemple : 14 400 € de recettes charges comprises, 4 800 € de charges admises incluant la comptabilité, et 6 000 € d’amortissement déductible. On suppose les deux régimes accessibles et aucun report antérieur.

La baisse d’impôt dépend du barème du foyer et des effets de la CSG. Comparez aussi le coût comptable, le suivi et la revente : une base plus faible ne suffit pas à décider.

L’impôt sur le revenu n’est pas chiffré. Les prélèvements sociaux supposent un LMNP résident français ne relevant pas des cotisations sociales et sans exonération particulière. Cet exemple ne constitue pas une recommandation de régime.

Choisir le réel : anticiper le délai et les déclarations

Pour une activité existante, optez auprès du SIE avant la date limite de déclaration des revenus N−1, au printemps N. Pour les revenus 2026, le délai est passé à l’automne 2026. Au démarrage, un délai particulier court jusqu’à la première déclaration d’ensemble ; vous pouvez choisir dès la création.

L’option vaut un an, renouvelable automatiquement. Le retour au micro a un délai distinct. Au micro, déclarez les recettes sur la 2042-C-PRO ; au réel, déposez la liasse puis reportez le résultat sur cette déclaration.

SIRET, CFE et prélèvements sociaux : les autres obligations

Déclarez l’activité au guichet unique INPI dans les quinze jours du premier jour de location pour obtenir un SIRET, même au micro-BIC.

Adressez la déclaration initiale de CFE n° 1447-C-SD au SIE au plus tard le 31 décembre de l’année de création. La CFE s’applique en principe au LMNP, avec exonération l’année de création. Le seuil de 5 000 € concerne la cotisation minimum, selon les recettes de référence ; d’autres exonérations existent.

Le bénéfice LMNP supporte le barème de l’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux s’il ne relève pas déjà d’un organisme social. L’assiette est le résultat après abattement ou déductions. Certaines affiliations sociales européennes ouvrent des exonérations. La location vide conserve un taux de 17,2 %.

À la revente : intégrer les amortissements dès la comparaison

Depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers fiscalement déduits minorent en principe le prix d’achat retenu pour la plus-value LMNP. Certaines résidences services sont exclues ; un appartement classique ne l’est pas automatiquement.

Les frais, travaux admis et abattements restent à examiner. L’exonération de détention est totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Faites vérifier la vente par le notaire.

Exemple simplifié : 300 000 € de vente − (250 000 € d’achat − 30 000 € d’amortissements) = 80 000 € de plus-value brute, avant frais, travaux et abattements.

Organiser les loyers et justificatifs avec votre gestionnaire

Rassemblez les recettes de tous vos meublés, les revenus du foyer, l’emprunt, les factures, les frais comptables et votre horizon de détention.

Notre équipe à Paris et en Île-de-France suit loyers, dépenses et justificatifs selon votre mandat. Votre interlocuteur connaît le logement et facilite les échanges avec votre comptable. Le choix fiscal, les amortissements et la liasse LMNP restent à établir avec votre expert-comptable ou votre conseil.

Si le mode de location reste à décider, commencez par notre comparatif location vide ou meublée.