Distinguer le déficit foncier de droit commun et Relance logement
Le dispositif Relance logement, également appelé Jeanbrun, instauré en 2026, peut permettre un amortissement en location nue pour certains investissements éligibles. Il comporte des conditions et un engagement de location spécifiques. Les exemples de ce guide portent sur le déficit foncier de droit commun, hors ce dispositif.
Pour examiner cette option distincte, consultez le guide Relance logement et Jeanbrun.
Vérifier que les dépenses peuvent créer un déficit foncier
Le déficit se constate au régime réel, sur des dépenses fiscalement admises et justifiées. Le micro-foncier applique un forfait et ne permet pas de déduire les dépenses réelles de l’année pour créer ce déficit. Une facture payée ne suffit pas : sa nature, son lien avec la location et les conditions de déduction doivent être contrôlés.
Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un logement peuvent être concernés, tandis que les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement sont normalement exclues de la déduction immédiate en droit commun. Un chantier mêlant plusieurs catégories demande une analyse détaillée. Ce guide concerne les locations nues ordinaires à l’IR ; les monuments historiques, dispositifs d’amortissement et autres régimes particuliers suivent des règles à examiner séparément.
Pour qualifier les factures avant le calcul, consultez le guide des travaux déductibles des revenus fonciers.
Calculer le résultat du foyer en séparant les intérêts
Rassemblez les recettes et charges de tous les biens relevant des revenus fonciers. Le déficit d’un appartement peut d’abord compenser le bénéfice d’un autre. Il faut ensuite déterminer le déficit net du foyer et distinguer sa fraction liée aux intérêts de celle provenant des autres charges. Les intérêts et frais assimilés sont réputés absorbés en premier par les recettes.
Cette priorité change le montant imputable sur le revenu global. Si les recettes suffisent à couvrir les intérêts, le déficit restant provient des autres dépenses. Si les intérêts dépassent les recettes, cet excédent ne peut réduire que des revenus fonciers futurs. Le remboursement du capital du prêt ne figure pas dans ces charges ; utilisez les attestations et justificatifs pour séparer les montants.
Suivre le plafond et les reports sans mélanger les catégories
Le déficit provenant des charges hors intérêts est normalement imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. L’excédent et la fraction liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est insuffisant pour absorber la fraction qui lui est imputable, le déficit global correspondant peut se reporter sur les six années suivantes.
Conservez un suivi par année d’origine, montant utilisé et reliquat. Un ancien déficit reportable sur les revenus fonciers ne devient pas un déficit imputable sur les salaires simplement parce qu’il reste inutilisé. Il doit être rapproché des bénéfices fonciers et de sa date limite. La déclaration annuelle et son annexe permettent de retracer ces mouvements, en cohérence avec les déclarations des années précédentes.
| Fraction | Destination en droit commun | Durée de report |
|---|---|---|
| Charges hors intérêts dans la limite | Revenu global | Six ans si ce revenu est insuffisant |
| Charges hors intérêts au-delà du plafond | Revenus fonciers | Dix années suivantes |
| Intérêts non absorbés par les recettes | Revenus fonciers | Dix années suivantes |
Contrôler le plafond majoré pour la rénovation énergétique
Sur option, le plafond peut être porté jusqu’à 21 400 €, à concurrence des dépenses énergétiques éligibles permettant le passage d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D. Les dépenses doivent relever du dispositif, provenir d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le changement de classe doit être justifié dans le délai prévu, au plus tard fin 2027.
Ce plafond ne s’applique pas automatiquement à tout déficit accompagné de travaux. Vérifiez la nature des dépenses, les diagnostics nécessaires, les dates et le calcul de la majoration. Un chantier dont le résultat énergétique est encore incertain ne permet pas de considérer l’avantage comme acquis. Conservez les devis, factures, paiements et diagnostics dans un dossier distinct pour documenter les conditions remplies.
Pour organiser les diagnostics et le chantier, consultez notre guide DPE en location : obligations et calendrier.
Préserver l’avantage en respectant la durée de location
Après imputation sur le revenu global, le logement doit normalement rester affecté à la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Pour un déficit imputé au titre de 2026, cela conduit en principe au 31 décembre 2029. Une vente, une occupation personnelle ou un passage en meublé avant cette date peuvent entraîner une remise en cause.
Une vacance entre locataires doit être examinée à partir des démarches effectives pour relouer à des conditions normales. Conservez les annonces et les échanges. Des exceptions existent notamment pour certains événements personnels, mais leur application demande un contrôle du dossier. Lorsqu’une société à l’IR est concernée, la poursuite de la location et la conservation des parts par l’associé doivent également être vérifiées.
Décider des travaux avec une lecture fiscale et une lecture de trésorerie
Un déficit réduit une base imposable ; il ne rembourse pas le chantier euro pour euro. L’effet réel dépend de la situation fiscale, des revenus absorbés et des reports effectivement utilisés. Il faut financer les factures avant d’obtenir éventuellement l’effet sur l’impôt. Comparez donc l’utilité des travaux, leur coût et la trésorerie mobilisée, sans engager une dépense uniquement pour créer un déficit.
Notre équipe rassemble les éléments locatifs et les pièces des dépenses suivies dans le cadre du mandat. Ajoutez les factures réglées directement et transmettez l’ensemble à votre conseil fiscal. Le suivi des reports, la qualification du chantier et les conséquences d’une vente nécessitent une validation adaptée. Cette organisation prépare une déclaration cohérente tout en conservant la trace des engagements pris après les travaux.
Pour le choix préalable du régime, reportez-vous au guide location vide : micro-foncier ou réel.
Questions fréquentes
Le déficit foncier est-il une réduction d’impôt de 10 700 € ?
Non. Le plafond concerne une déduction du revenu global, sous conditions. L’effet sur l’impôt dépend de votre situation et n’est pas égal au montant déduit.
Peut-on reporter les intérêts sur le revenu global ?
La fraction du déficit issue d’intérêts et de frais assimilés n’est pas imputable sur le revenu global en droit commun. Elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Puis-je passer en meublé après avoir créé un déficit foncier ?
Ce changement peut remettre en cause une imputation sur le revenu global si la durée de location nue n’est pas respectée. Faites vérifier les années d’imputation et les exceptions éventuelles avant de modifier le bail.
Sources officielles
Contenu vérifié à la date de mise à jour à partir des références suivantes :
Règles de droit commun et prolongation énergétique vérifiées le 14 octobre 2026. Les exemples sont fictifs. Les régimes particuliers, la qualification des dépenses et les projets de sortie demandent une analyse fiscale propre au dossier.
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