Récupérer un logement loué : motifs, délais et procédure

Les trois motifs admis

La reprise permet au bailleur ou à certains proches d’occuper le logement à titre de résidence principale. Le congé pour vendre vise une vente libre de toute occupation. Le motif légitime et sérieux peut notamment résulter de manquements établis du locataire.

Le motif doit être réel et vérifiable. Une reprise fictive ou utilisée ensuite pour un autre objectif expose le bailleur à une contestation et à des sanctions.

Les délais selon le bail

Pour une location vide, le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant l’échéance. Pour une location meublée constituant sa résidence principale, le délai est d’au moins trois mois. Ce sont des délais de réception, pas simplement d’envoi.

L’acquisition d’un logement déjà occupé peut reporter la date à laquelle l’acquéreur pourra donner congé. Le calendrier doit donc être examiné dès l’achat, acte authentique et bail en main.

Une notification formelle

Le congé est délivré par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, selon les conditions légales. Son contenu varie avec le motif.

Pour une vente d’un logement vide, le congé vaut en principe offre de vente au locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption sous conditions. Prix, conditions et description doivent être cohérents.

Préparer le congé plusieurs mois à l’avance

Un congé irrégulier peut entraîner la reconduction du bail. Il est prudent de faire contrôler le motif, les bénéficiaires, les pièces et le calendrier plusieurs mois avant la date limite. Vous gardez ainsi le temps de réunir les justificatifs et de notifier le congé dans les délais.

Congé pour reprise : bénéficiaire et occupation réelle

Le congé pour reprise doit indiquer l’identité et l’adresse du bénéficiaire ainsi que la nature de son lien avec le bailleur. La reprise vise l’occupation du logement à titre de résidence principale par le propriétaire ou par l’un des proches autorisés par la loi. Une formule vague comme « reprise familiale » ne sécurise pas le congé.

Le caractère réel et sérieux de la décision doit pouvoir être démontré. Après le départ du locataire, une absence d’occupation effective ou une relocation rapide peut alimenter une contestation. Le propriétaire doit donc conserver les éléments expliquant son projet et son calendrier.

Locataire protégé et logement acheté occupé

Selon son âge et ses ressources, le locataire peut bénéficier d’une protection imposant au bailleur de proposer un relogement adapté, sauf lorsque le bailleur remplit lui-même certaines conditions. L’âge et les ressources s’apprécient selon les règles applicables au congé ; cette vérification doit intervenir avant l’envoi, pas après une contestation.

Lorsqu’un logement a été acheté occupé, la date à laquelle l’acquéreur peut donner congé peut être reportée, notamment pour vendre ou reprendre. L’acte authentique, la date d’échéance du bail et le motif envisagé doivent être rapprochés avant de fixer le calendrier.

Les points à vérifier avant l’envoi du congé

Reprenez le bail et ses avenants, vérifiez l’échéance exacte, la nature vide ou meublée de la location, l’identité de tous les titulaires et l’existence éventuelle d’un locataire protégé. Préparez ensuite le motif, les mentions obligatoires, les justificatifs et une marge suffisante pour que le congé soit effectivement reçu dans le délai.

La lettre recommandée non réclamée ne garantit pas que le congé a été valablement reçu. Lorsque le calendrier est serré ou le dossier sensible, la signification par commissaire de justice permet de prouver plus sûrement la date et le contenu du congé.

• bail, avenants et date d’échéance
• identité de tous les locataires et bénéficiaires
• contrôle de la protection éventuelle du locataire
• preuve de réception avant l’expiration du délai