Vérifier que le cautionnement est autorisé
Pour un bailleur particulier ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, demander un garant est possible dans les conditions légales. Si le propriétaire a souscrit une assurance couvrant les impayés ou une autre garantie concernée par l’interdiction de cumul, il ne peut pas ajouter librement une caution. Une exception existe pour les locataires étudiants ou apprentis. Le contrat d’assurance doit également être relu : une possibilité légale n’impose pas à l’assureur d’accepter le montage.
Pour les personnes morales autres que les SCI familiales visées par la loi, les possibilités sont plus limitées : le cautionnement dépend notamment d’organismes autorisés ou de la situation d’un étudiant non boursier. Vérifiez donc le statut du bailleur avant de reprendre un modèle. Le garant ne peut pas être refusé au seul motif qu’il n’a pas la nationalité française ou qu’il réside hors du territoire métropolitain.
Examiner les ressources du garant avec des pièces autorisées
La liste applicable au garant est distincte de celle du candidat locataire. Elle permet de vérifier son identité, son domicile, son activité et ses ressources selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale. Ne recopiez pas automatiquement la liste du locataire : certains justificatifs de domicile autorisés pour la caution ne sont pas ceux du candidat. Utilisez les rubriques officielles correspondant au profil.
Un revenu élevé ne suffit pas si l’acte n’engage pas la bonne personne ou si les pièces sont incohérentes. Rapprochez les noms, les périodes et les montants, puis demandez une explication sur les écarts. Le fait de posséder un bien ne remplace pas l’analyse des ressources et de l’engagement. Écartez les pièces non autorisées et informez le garant du traitement de ses documents, au même titre que le candidat.
Choisir entre caution simple et caution solidaire
Avec une caution simple, le garant peut, dans les conditions légales, demander que le bailleur poursuive d’abord le locataire. La caution solidaire permet d’agir directement contre le garant pour une dette couverte par son engagement, sans devoir établir préalablement l’insolvabilité du locataire. Le mot « garant » ne crée aucune solidarité.
Si plusieurs cautions interviennent, vérifiez également si chacune peut être appelée pour la totalité de la dette ou seulement pour une part. Le plafond et les renonciations prévues dans l’acte déterminent l’étendue réelle de la protection. Le recouvrement dépend aussi des ressources du garant et des procédures applicables.
| Élément | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Recours | Peut imposer de poursuivre d’abord le locataire | Peut être appelée directement pour la dette couverte |
| Rédaction | Vérifier les droits conservés | Formaliser la solidarité et les renonciations requises |
| Limites | Acte, plafond et durée | Acte, plafond et durée également |
Préparer un acte valable avant la signature
L’engagement doit être écrit et signé par la caution. La caution personne physique doit apposer elle-même la mention prévue par l’article 2297 du Code civil. L’acte reproduit aussi l’alinéa de l’article 22-1 relatif à la résiliation d’un engagement sans durée déterminée. Pour une personne physique, les mentions exigées par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 doivent être respectées, notamment la connaissance de l’engagement, le montant maximal garanti en lettres et en chiffres et, s’il y a lieu, les renonciations attachées à la solidarité. Utilisez un modèle à jour et contrôlez sa cohérence avec le bail réel.
Vérifiez l’identité du locataire garanti, l’adresse du logement, le loyer, les charges, la révision et la durée. Remettez à la caution les documents requis, dont un exemplaire du bail, et conservez les actes signés. En colocation, le nom du colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement doit être correctement identifié. Un texte ancien copié d’un autre dossier peut comporter des mentions devenues inadaptées.
Préparez ensemble le cautionnement et les clauses et annexes du bail d’habitation.
Suivre la durée et les changements de situation
Une caution à durée déterminée reste engagée jusqu’au terme prévu pour les dettes couvertes. Lorsque la durée est indéterminée ou non précisée, la caution peut résilier son engagement ; cette résiliation prend effet à l’échéance du bail en cours durant lequel le propriétaire reçoit la notification. Elle n’efface pas les dettes nées pendant la période garantie. Enregistrez la date de réception et la date d’effet.
Exemple pédagogique fictif : l’acte couvre un bail initial de trois ans et un renouvellement de trois ans. Le gestionnaire note l’échéance de six ans dans le dossier et ne suppose pas que la garantie se prolonge ensuite automatiquement. En cas d’avenant, de changement de colocataire ou de reprise du dossier par une agence, relisez l’acte existant avant de considérer que le nouveau contexte est couvert.
Anticiper l’appel à la caution ou à l’organisme
Dès un incident, vérifiez le compte et informez les intervenants selon les textes et les actes applicables. Le cautionnement ne dispense pas de respecter les notifications ou les délais, notamment lorsqu’un commandement de payer est délivré. Adressez un décompte précis et conservez les preuves des démarches. Faites contrôler la procédure plutôt que de multiplier des demandes contradictoires au locataire et au garant.
Pour Visale ou une caution institutionnelle, le visa du candidat ne suffit pas à créer la garantie du bailleur : le contrat de cautionnement doit être obtenu et validé selon la procédure avant la signature. Vérifiez les dates, le logement, le loyer et les exclusions de cumul. Le dossier doit permettre de retrouver immédiatement la garantie applicable, ses limites et la marche à suivre en cas d’impayé.
Retrouvez les premières démarches dans notre guide sur la procédure en cas de loyers impayés.
Questions fréquentes
Peut-on demander un garant en plus d’une assurance loyers impayés ?
Pas librement. La loi interdit ce cumul dans les situations qu’elle vise, avec une exception pour les étudiants et apprentis. Il faut aussi vérifier les conditions du contrat et le statut du bailleur.
Un garant doit-il obligatoirement habiter en France ?
Non. Le bailleur ne peut pas refuser la caution au seul motif qu’elle réside hors du territoire métropolitain ou n’a pas la nationalité française. L’examen doit porter sur les justificatifs autorisés et l’engagement proposé.
La caution peut-elle partir immédiatement après avoir envoyé sa résiliation ?
Pour un engagement indéterminé, la résiliation prend effet à la fin du bail en cours durant lequel le bailleur la reçoit. Les dettes couvertes nées avant cette date ne disparaissent pas. Un acte à durée déterminée suit son terme et ses clauses.
Sources officielles
Contenu vérifié à la date de mise à jour à partir des références suivantes :
Ces règles concernent les baux de résidence principale du parc privé. Le statut du bailleur, la colocation et les garanties institutionnelles peuvent imposer des vérifications particulières.
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