Quelle procédure pour l’expulsion d’un locataire ?

Impayés, défaut d’assurance ou non-respect de l’usage paisible des lieux loués… Nombreux sont les contentieux pouvant émerger entre un propriétaire et son locataire. Et parfois les différends sont tellement ancrés qu’ils rendent toute forme d’accord impossible. Dans ce cas, l’expulsion du locataire représente l’ultime recours. Mais comment faire pour réussir à récupérer son bien ? Voici toutes les étapes à suivre pour procéder à l’expulsion d’un locataire.  

Entamer une procédure amiable avec le locataire 

Selon l’intensité et la gravité du manquement, la première chose à faire est de tenter de résoudre le conflit à l’amiable. En présence d’un impayé par exemple, il est conseillé au propriétaire bailleur d’entamer une discussion informelle avec son locataire. L’objectif est de comprendre l’origine du problème en proposant des solutions pour y mettre fin (comme la mise en place d’un échéancier). 

Si le locataire est de bonne volonté, la solution émergera rapidement. Toutefois, en l’absence de consensus entre les deux parties, le propriétaire bailleur peut envoyer un courrier de relance en recommandé cette fois, de façon plus formelle, au locataire.  

À ce stade, le propriétaire doit impérativement intervenir. S’il a délégué la gestion de son bien à une agence de gestion locative, le gestionnaire se chargera alors directement de la procédure amiable. 

Adresser un commandement de payer par voie d’huissier 

Lorsque la première étape reste infructueuse, le propriétaire peut ensuite mandater un huissier d’adresser un commandement de payer au locataire débiteur. Ce dernier disposera de deux mois pour honorer son règlement. Passé ce délai, le locataire pourra alors être assigné devant la justice pour résiliation du bail. 

Assigner en référé pour obtenir la résiliation du bail 

Le bail contient une clause résolutoire 

Le fondement de l’assignation sera différent selon si le bail contient ou non une clause résolutoire. En sa présence, le seul fait du manquement du locataire à ses obligations peut justifier la résiliation du bail et donc l’expulsion du locataire. 

Selon l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, 4 manquements peuvent être visés par la clause résolutoire à savoir : 

• l’impayé de loyer ; 
• le non-paiement du dépôt de garantie ; 
• l’absence de souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs ; 
• le non-respect de l’obligation du locataire d’user paisiblement les lieux loués. 

Ainsi, lorsque le locataire ne s’exécute pas dans les délais impartis prévus par le commandement de payer, une assignation à son encontre peut être réalisée en vue d’obtenir son expulsion.  

À savoir 

Les délais légaux prévus par la clause résolutoire correspondent à deux mois en présence de loyers impayés et d’un mois pour les autres manquements. 

Le bail ne contient pas de clause résolutoire 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur pourra toujours solliciter l’expulsion du locataire et la résiliation judiciaire de son bail sur le fondement de l’article 1227 du Code civil.  Le juge se prononcera alors sur une éventuelle expulsion du locataire en fonction de la gravité du manquement reproché. 

Délivrer un commandement de quitter les lieux 

Lorsque le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le jugement est alors signifié au locataire. Un commandement de quitter les lieux lui est également délivré par voie d’huissier assorti d’un délai de deux mois. L’expulsion du locataire avant ce délai est interdite. 

Attention 

La procédure d’expulsion est suspendue durant la trêve hivernale à savoir du 1er novembre au 31 mars. 

L’expulsion d’un locataire est donc un chemin qui peut être semé d’embûches et pour lequel il est nécessaire de réaliser un important travail de prévention. Choix des locataires, suivi, gestion courante du logement et communication, il est essentiel d’être attentif à la vie de votre location et à l’écoute de ses occupants. 

Et si la charge de travail paraît conséquente, l’intervention d’une agence de gestion locative est souvent indispensable pour assurer votre rentabilité locative sur le long terme. Vous êtes propriétaire à Paris ou en première couronne et souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour louer votre bien ? Contactez-nous.