La location meublée représente une solution clé en main pour le locataire. Préavis réduit, et lieu de vie déjà en place, c’est l’idéal pour un emménagement rapide. Côté propriétaire, la fiscalité ainsi que les impôts de la location meublée doivent être étudiés de près afin d’optimiser et rentabiliser l’investissement immobilier. C’est un secteur d’activité qui a déjà fait l’objet de nombreux remaniements législatifs, il est donc indispensable de bien se renseigner sur les critères d’imposition. Cela vous permettra de faire les bons choix et d’établir votre déclaration sans erreurs. Alors quelle fiscalité pour les particuliers et professionnels de location meublée ? Étudions dès à présent les régimes fiscaux qui vous permettront de faire baisser la note.

Les conditions pour intégrer le statut de LMNP 

Caractériser le logement meublé 

Si vous êtes un particulier et louez un ou plusieurs logements meublés, vous relevez alors du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). De ce fait, vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Cependant la présence d’un lit et deux chaises ne pourra pas pour autant apporter la qualification de logement meublé à votre bien. La loi Alur est venue encadrer ses caractéristiques : il doit permettre au locataire de s’y installer, d’y vivre, d’y manger et d’y dormir convenablement.

Pour en savoir plus : la liste détaillée des éléments permettant de savoir si votre logement entre dans la catégorie des meublés. 

Les conditions de revenus des loueurs de meublés non professionnels

Pour entrer dans la catégorie des loueurs non professionnels, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de la moitié de vos revenus généraux. 

Dans le cas contraire, c’est-à-dire si vos recettes locatives excèdent 23 000 € et que cette source de revenus dépassent les autres, vous relèverez alors obligatoirement de la seconde catégorie de loueur en meublé professionnel (LMP).  

Les régimes fiscaux du loueur en meublé non professionnel 

Régime forfaitaire ou réel ? 

En tant que LMNP, deux options s’offrent à vous concernant le choix du régime fiscal. 

Le régime forfaitaire 

Le régime forfaitaire pour la location d’appartement en meublé fiscalité s’applique uniquement si la perception de vos loyers est inférieure à 70 000 € par an. 

Comment ça fonctionne ? Avec ce dispositif, vous êtes imposé sur la moitié des loyers perçus et profitez donc d’un abattement de 50 % sur l’ensemble de vos recettes locatives. Ce régime est donc intéressant si vos charges restent inférieures au seuil de 50 %. 

Le régime réel

En delà de 70 000 € de recettes locatives ou bien directement sur demande auprès du fisc, vous bénéficierez alors du régime réel. Son fonctionnement est simple, vous déduisez directement les charges (travaux, frais de gestion, frais de syndic, intérêts d’emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes. Ce système permet de réduire vos revenus locatifs et par conséquent vos impôts. 

En pratique si vous louez un appartement meublé d’une valeur de 300 000 € pour un loyer de 900 € par mois soit 10 800 € par an. Et qu’en plus de ces sommes vous déclarez au fisc 3 700 € d’intérêts d’emprunt et plus de 2 000 € de différentes charges. Dans le régime réel, vous déduirez les charges soit 5 700 € du loyer annuel de 10 800 €. Vous ne serez donc pas imposé sur 10 800 €, mais sur 5 100 €.

Quels avantages fiscaux pour les LMNP ? 

À l’instar de la location vide, la location meublée en régime réel emporte deux spécificités : 

  • il n’existe pas de liste de charges déductibles ; 
  • les dépenses importantes peuvent faire l’objet d’un amortissement sur plusieurs années. 

Ainsi, l’amortissement vous permettra de lisser une dépense importante relative au logement. Admettons que vous veniez d’investir 8 000 € pour rénover une salle de bain, cette dépense pourra alors être amortie sur plusieurs années. Concernant le pourcentage d’amortissement, il sera déterminé en fonction de la nature de l’élément ainsi que de sa durée d’utilisation. Les calculs étant complexes, pour obtenir un résultat précis, mieux vaut faire intervenir un expert-comptable. En plus de vous fournir un montant exact, cela vous permettra d’éviter les erreurs sur la déclaration fiscale. 

Qu’advient-il du principe de déficit foncier appliqué aux logements vides ? Ce mécanisme ne fonctionne pas pour les logements meublés. Le déficit sera dans ce cas lissé sur les recettes locatives futures grâce au principe de l’amortissement. 

Bon à savoir : les amortissements sont reportables sans limitation de durée. 

La fiscalité des logements meublés pour les professionnels 

Deux conditions sont requises pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : 

  1. Les revenus retirés des loyers (taxes et charges comprises) pour tous les membres du foyer fiscal doivent être supérieurs à 23 000 € par an. Si vous créez votre activité en cours d’année, le plafond sera alors réajusté ; 
  2. Les recettes ne doivent pas être inférieures aux revenus globaux issus des autres activités (salaire, etc.). 

Le statut de LMP est donc déterminé par l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal, peu importe que la location soit saisonnière ou non. L’activité doit être exercée à titre professionnel et de façon habituelle. 

À noter également que le loueur meublé professionnel n’a pas d’obligation d’enregistrement au RCS (registre du commerce et des sociétés). 

 Bon à savoir : L’activité de chambre d’hôte et de location meublée ne relèvent pas des mêmes régimes fiscaux. Du moment que vous délivrez une prestation de petit déjeuner ou encore la fourniture du linge, l’activité est assimilée à de la para-hôtellerie et non de la location meublée. 

Le régime fiscal des loueurs meublés professionnels

TVA et location meublée

Sans prestation de service, la fiscalité immobilier locatif meublé ou location meublée des loueurs professionnels n’est pas soumise à la TVA. Toutefois, si le loueur exerce trois des quatre prestations de service citées, il se verra alors appliquer cette taxe : 

  • nettoyer régulièrement les locaux ; 
  • fournir du linge ; 
  • recevoir de la clientèle ; 
  • servir le petit déjeuner. 

Impôt sur le revenu et loueur meublé professionnel 

Les revenus issus de la location meublée professionnelle devront être déclarés selon la structure juridique choisie pour exercer : 

  • en auto-entrepreneur : si le chiffre d’affaires n’excède pas 176 200 € pour les locations meublées du type chambres d’hôte et 72 600 € pour les locaux d’habitation meublés. Le loueur déclarera alors ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au titre des impôts de la location meublée. 
  • en société : au-delà de ces montants, l’entrepreneur optera alors pour l’imposition de la location meublée sur les sociétés et déclarera alors ses revenus via un formulaire d’impôt sur les sociétés.  

Quels avantages fiscaux pour les LMP ? 

La déduction des charges des recettes locatives 

En tant qu’activité professionnelle, vous serez soumis au régime réel de l’imposition (sauf si vous disposez d’une micro-entreprise). À cet effet, certaines charges issues de la fiscalité de la location d’un appartement meublé pourront être déduites de vos recettes locatives : 

  • les frais de notaire ou de constitution de société ; 
  • les charges d’entretien ; 
  • les frais de réparation ; 
  • les coûts d’assurance ; 
  • les impôts locaux ;
  • les intérêts d’emprunt, etc. 

De même les déficits qui seraient créés par des charges dépensées avant même le démarrage de la location, pourront être déduits durant les trois premières années (un tiers déduit chaque année). En pratique, c’est le cas d’une personne qui deviendrait LMP la même année de livraison de l’immeuble. 

Enfin, en matière d’amortissement, les avantages concernant la location d’appartement meublé en termes de fiscalité par les non professionnels seront également applicables au LMP.  

L’exonération des plus-values en cas de cession 

À condition d’exercer son activité depuis cinq ans minimum et que les bénéfices commerciaux soient inférieurs à 90 000 € par an, vous pourrez également bénéficier d’une exonération totale sur les plus-values immobilières. Au-delà de ce montant, l’exonération sera alors partielle si le montant est compris entre 90 000 € et 126 000 €. 

L’exonération de l’IFI

Avec le statut de LMP, les logements sont alors assimilés à des biens professionnels et de ce fait la location meublée n’est pas soumise à l’impôt IFI (ancien ISF). Cela implique cependant que ce revenu professionnel reste supérieur aux autres revenus du foyer fiscal. 
La fiscalité des locations meublées peut donc être intéressante pour les professionnels comme les particuliers, du moment que l’on prend en considération l’ensemble des dispositifs possibles. Et au-delà des avantages que l’on peut en tirer, pour obtenir un réel bénéfice, le principe de location pérenne loin de la vacance locative est de mise. Pour cela, notre agence Prestige Investissement vous accompagne de la recherche des locataires à la gestion courante de votre bien immobilier. Pour découvrir nos offres de gestion locative, contactez-nous.