C’est le bon moment. Vous désirez vous lancer dans l’investissement locatif, construire votre propre patrimoine et bénéficier de ses avantages fiscaux. Comment concrétiser alors ce nouveau projet ? Par où commencer, quelles sont les règles en la matière et comment investir dans l’immobilier locatif ? Entre la sélection du bien immobilier, le calcul de la rentabilité locative et la recherche de locataires, voici tous nos conseils pour réussir votre investissement locatif.
Bien sélectionner son secteur géographique
Réaliser un investissement locatif démarre par la recherche d’un secteur géographique. Ce dernier doit être attractif, proche de toutes commodités et bien desservi par les transports en commun.
La localisation sera étroitement liée à la nature de l’investissement immobilier. Si vous projetez d’acquérir un studio par exemple, vérifiez que des universités se trouvent à proximité. À l’inverse, si vous êtes décidé à acheter pour louer un T4 ou T5, contrôlez que des écoles existent autour du logement. Il faut penser à la place du locataire et les besoins qu’il pourrait avoir dans l’habitation comme dans ses environs. Pour réussir à faire du locatif, différents éléments seront alors à prendre en compte comme :
- la proximité des commodités ;
- la proximité des écoles ;
- la présence de transports en commun ;
- les universités environnantes ;
- les loyers pratiqués à la location pour les biens avoisinants ;
- la situation du bassin d’emplois, etc.
De même, la demande locative doit être forte pour que votre investissement immobilier soit rentable sur la durée.
Astuce
Pour vérifier si la demande locative est importante dans un quartier ou sur une commune, pensez à consulter le taux de logements vacants. Cela vous donnera un bon aperçu des besoins locatifs de votre région et vous aidera à savoir si acheter pour mettre en location est pertinent dans tel ou tel secteur.
Identifier sa cible pour réussir son achat locatif
Au-delà de l’emplacement, la rentabilité de votre investissement locatif sera déterminée par l’adéquation du secteur géographique à votre cible. Avant même de choisir la situation exacte du bien, vous devez savoir à qui vous désirez louer le logement. S’agit-il d’un investissement immobilier locatif destiné à des étudiants, à des familles ou encore de jeunes travailleurs ?
Attention, chaque cible présente à la fois des avantages et des inconvénients. Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour réaliser de la location étudiante ? Si la caution parentale représente un vrai plus pour se prémunir de l’impayé, la location étudiante connaît un fort turn-over. Les étudiants restent durant leur année d’étude puis quittent le logement. Vous serez donc contraint à changer de locataire régulièrement.
Calculer le rendement de l’investissement
Pour faire un investissement locatif et surtout réaliser un placement locatif rentable, il est essentiel de calculer la rentabilité locative du bien. C’est une règle d’or pour savoir si l’investissement immobilier est véritablement intéressant.
Pour calculer ce rendement locatif, c’est simple, il vous suffira de diviser le coût du loyer annuel avec les charges et impôts du bien par son prix d’achat (avec les frais d’acquisition). Puis de multiplier le résultat obtenu par 100.
Bon à savoir
Un bon taux de rendement brut est aujourd’hui estimé entre 5 et 10 %. Ces chiffres sont toutefois à prendre avec des pincettes. En réalité, il n’existe pas de valeur unique et optimale indiquant la bonne rentabilité d’un bien. Cette dernière dépendra de nombreux facteurs disparates. Ainsi l’optimisation de ce taux variera en fonction de la capacité d’épargne de l’investisseur ou encore de son objectif d’investissement.
S’intéresser aux différents dispositifs de défiscalisation
Investir en immobilier avec le dispositif Pinel
Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez acheter un appartement neuf pour le louer sur une durée comprise entre 6, 9 et 12 ans. Vous récupérez alors un certain pourcentage de la valeur du bien. La réduction d’impôt sera estimée à 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans et 21 % pour une location de 12 ans.
La loi Pinel répond néanmoins à des conditions spécifiques :
- l’investissement locatif doit porter sur un bien neuf ;
- le placement immobilier locatif doit être situé en zone tendue ;
- le loyer doit être plafonné tout comme les ressources du locataire ;
- le bail doit uniquement porter sur une location de logement vide.
Enfin, le dispositif Pinel est soumis au plafond des fiches fiscales. Autrement dit, vous ne pourrez pas investir dans le locatif et déclarer plus de 10 000 € par an.
Attention
Le dispositif n’a pas vocation à perdurer. L’avantage fiscal va progressivement diminuer pour s’éteindre complètement en 2024.
Investir dans l’immobilier locatif en LMNP réel
Si vous désirez réaliser un investissement locatif portant sur un logement meublé, c’est possible. Vous aurez alors le statut de LMNP : loueur meublé non professionnel. Ce régime vous offrira deux options de déclarations fiscales :
- le régime micro-BIC : un forfait de 50 % est appliqué au titre de vos charges ;
- le régime réel : vous déclarez vos charges réelles pour obtenir une défiscalisation et pouvez également y ajouter des amortissements.
Ce deuxième mécanisme fiscal est particulièrement intéressant dans les zones de France comprenant un faible rendement locatif. Dans certains cas, cela peut aller jusqu’à quasiment annuler un impôt.
Visiter différents biens immobiliers avant d’acheter
Si vous désirez investir dans un appartement pour réaliser un investissement locatif, sachez que la précipitation n’est jamais conseillée en matière de placement immobilier. Il est important de prendre le temps de visiter plusieurs biens avant de réaliser son choix final. Menez votre enquête, comparez différents quartiers et restez fidèle à vos critères pour trouver le bien qui vous correspond.
Trouver le bon locataire pour son investissement locatif
Une fois l’acquisition du bien réalisée, il faudra ensuite partir en quête du bon locataire. Pour cela nous vous recommandons de demander certains justificatifs attestant des ressources du candidat ainsi que sa situation professionnelle. Cela vous permettra de minimiser un maximum les risques.
Attention
Il est strictement interdit de demander à votre locataire une copie de ses relevés de compte. Pour appréhender sa situation financière, privilégiez les fiches de salaire.
Souscrire une garantie de loyers impayés
Afin de vous prémunir des impayés de loyer, vous avez également la possibilité d’opter pour une garantie de loyers impayés (GLI). La GLI prendra en charge le remboursement des loyers impayés, des frais de contentieux ainsi que des dégradations réalisées par le locataire. Cette assurance peut être souscrite auprès d’une agence de gestion locative, d’une compagnie d’assurance ou encore d’une banque.
Placer son bien dans une agence de gestion locative
Pour réussir votre investissement locatif, nous vous conseillons vivement de déléguer la gestion quotidienne de votre bien à une agence de gestion locative. La gestion représente en effet un point essentiel de l’investissement. Si côté propriétaire bailleur, cela vous permet de vous libérer du temps et vous défaire d’une charge de travail supplémentaire. C’est surtout un excellent moyen d’optimiser la gestion du bien immobilier au quotidien. Le locataire est en contact direct avec l’agence qu’il pourra contacter au moindre incident.
Une agence de gestion locative est un spécialiste de l’immobilier. Elle sera donc à même de répondre à vos questionnements autant qu’à celui de votre locataire.
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