Vous cherchez à vous générer des revenus passifs, préparer votre retraite ou tout simplement devenir propriétaire ? L’investissement locatif représente aujourd’hui un excellent placement ! Mais pour générer des rendements plus ou moins importants, il faudra vous décider entre investir dans une location meublée ou un appartement vide. Très avantageuse en termes de bénéfices fiscaux et de revenus, la location meublée est plutôt méconnue des particuliers. C’est pourquoi nous vous livrons aujourd’hui tous les avantages rattachés au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
Les différents statuts pour réaliser un investissement locatif
LMP ou LMNP ?
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, deux types de statuts s’offrent à vous :
- le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ;
- le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La différence entre les deux dépendra essentiellement du montant perçu au titre des recettes locatives. Ainsi, lorsque ces revenus excèdent 23 000 € et qu’ils deviennent supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal : vous serez alors automatiquement automatiquement rattaché statut de LMP.
Les conditions pour accéder à la location LMNP
L’ensemble des citoyens français peuvent accéder à la location meublée non professionnelle. Le statut LMNP constitue d’ailleurs un moyen idéal d’anticiper l’avenir. Il faudra toutefois respecter certaines conditions telles que :
- avoir le statut de propriétaire du bien immobilier en location ;
- les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € ou 50 % de vos revenus globaux ;
- ne pas être inscrit au RCS avec le statut LMP (loueur meublé professionnel).
La facilité de création du statut de LMNP
Vous venez d’acquérir un bien immobilier et désirez le mettre en location ? Pour obtenir le statut de LMNP, les démarches sont simples. Il vous suffit de vous enregistrer dans le centre des impôts rattaché à la zone géographique du bien immobilier. Une fois sur le site, rendez-vous directement au formulaire « déclaration de début d’activité — Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i) puis transmettez le document officiel au Greffe du tribunal de Commerce.
Une fois enregistré, vous recevrez un numéro d’immatriculation ainsi qu’un numéro de SIRET vous permettant de démarrer votre activité de loueur meublé non professionnel.
Bon à savoir : vous venez de mettre votre bien en location, mais n’avez pas encore réalisé les démarches pour obtenir le statut de LMNP ? Sachez que vous disposez d’un délai de 15 jours à compter de la signature du bail pour déclarer votre activité.
La fiscalité d’une location en LMNP
Régime réel ou micro BIC
La fiscalité de la location d’un appartement meublé non professionnel relève automatiquement de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Votre imposition n’est donc pas apparentée aux revenus fonciers que l’on peut retrouver dans le cadre d’un investissement locatif classique.
Cette location en meublé non professionnel vous offre deux options en matière de fiscalité :
- le régime micro-BIC : vous obtenez dans ce cas un abattement de 50 % sur les recettes locatives perçues ;
- le régime réel : les charges sont ici déductibles vous permettant de réduire le montant de votre imposition.
L’avantage fiscal du régime micro-BIC pour les LMNP
Opter pour le régime micro-BIC vous procurera un avantage de taille : un abattement de 50 % sur l’ensemble des vos revenus locatifs ! Sachant que pour de la location nue cet abattement est réduit à 30 %, le compte est rapidement fait. Vous n’avez dans ce cas pas la possibilité de créer de déficit et par conséquent le régime sera véritablement intéressant si vos charges n’excèdent pas le seuil de 50 %.
Mais ce n’est pas tout, un autre bénéfice non négligeable réside dans la facilité de réaliser les formalités administratives. Il vous suffit en effet de déclarer les recettes locatives perçues et le fisc se charge du reste !
Bon à savoir : le régime micro-BIC s’applique uniquement lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an.
L’avantage fiscal du régime réel le LMNP
Le régime réel peut également être intéressant dans la mesure où il vous permet d’amortir le prix de l’acquisition du bien immobilier. Le bailleur pourra ici déclarer réaliser des amortissements qu’il viendra imputer directement sur les recettes locatives chaque année. Les charges sont également déductibles et strictement encadrées. On peut notamment compter :
- les charges de copropriété ;
- les frais de notaire ;
- les honoraires d’agence ;
- les frais de gestion locative ;
- les primes d’assurance ;
- l’ensemble des travaux visant à améliorer le bien, etc.
Le régime réel est également un bon moyen de vous faire bénéficier d’une plus-value lors de la revente. En effet, le montant de la vente sera basé sur le prix d’achat sans tenir compte de l’amortissement qui a été réalisé.
Bon à savoir : vous pouvez librement opter pour le régime réel si les loyers perçus restent inférieurs à 70 000 € par an. Au-delà de 70 000 € de recettes locatives, vous perdez alors la faculté de choix et le régime réel viendra s’appliquer automatiquement.
Finalement que vous optiez pour le régime réel ou micro-BIC, la fiscalité du statut de LMNP reste intéressante et vous permettra de réduire votre impôt de façon conséquente. Nous vous recommandons de réaliser une estimation préalable pour chacune de ces options afin de choisir une solution adaptée à vos besoins. Mais de façon générale si vos charges annuelles n’excèdent pas 50 %, le régime micro-BIC sera alors à privilégier et inversement.
Location meublée LMNP et dispositif Censi-Bouvard
Vous prévoyez d’investir dans une résidence neuve proposant différents services ? Privilégiez l’investissement Censi-Bouvard. Il est en effet possible d’associer le statut de LMNP avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard. Cette option vous permettra d’obtenir une remise d’impôt équivalente à 11 % du bien. Son calcul sera toutefois restreint à un plafond d’investissement de 300 000 €. Pour des montants supérieurs, c’est alors la fiscalité classique du LMNP qui viendra s’appliquer. En contrepartie le bailleur s’engage quant-à-lui à mettre le bien immobilier en location sur une durée d’à minima 9 ans.
Jusqu’au 31 décembre 2021, seront éligibles au dispositif Censi-Bouvard :
- les résidences étudiantes ;
- les résidences pour personnes âgées agréés ;
- les résidences pour personnes handicapées agréés ;
- les résidences de soins de longue durée ;
- les résidences médico-sociales.
Le statut LMNP en bref
En bref, un investissement en LMNP vous fait bénéficier de nombreux atouts. Dans les principaux bénéfices, on retrouvera notamment :
- le fait d’acquérir le statut de propriétaire ;
- la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires ;
- le bénéficie d’amortir votre acquisition immobilière sur le long terme ;
- l’avantage de déduire certaines charges dans le cadre du régime réel ;
- la faculté d’associer le statut LMNP avec la loi de défiscalisation Censi-Bouvard.
Les avantages sont donc nombreux si vous optez pour le statut de loueur meublé non professionnel. Et si vous désirez réaliser un investissement locatif sans avoir à supporter la gestion courante du bien immobilier, c’est possible ! Faites appel à un gestionnaire locatif expert de l’immobilier à Paris : Prestige Invest. Constituez-vous un capital sur le long terme et bénéficiez d’avantages fiscaux tout en déléguant à notre agence de gestion locative la partie la plus chronophage de l’acquisition immobilière. Alors, n’attendez plus, contactez-nous !
Et pour aller plus loin : Location meublée, quelle fiscalité pour les professionnels et particuliers ?
À lire aussi : L’investissement locatif est-il rentable ?
