Comment faire une révision de loyer quand on est propriétaire ?

Que vous résidiez à Paris ou dans le reste de la France, le constat est le même : vous ne pouvez pas réviser votre loyer n’importe quand et n’importe comment. Cette augmentation pourra certes être réalisée, mais seulement à certaines conditions. Vous êtes propriétaire et vous demandez comment pratiquer une révision du loyer pour votre logement mis en location ? Analysons toutes les possibilités qui s’offrent à vous afin de procéder à une révision de loyer dans les meilleures conditions. 

La réévaluation annuelle du loyer 

Le principe concernant la révision du loyer est simple : vous avez la possibilité de l’augmenter à chaque date d’anniversaire (date de départ du bail). Cette augmentation reste cependant plafonnée aux montants fixés par l’indice de référence des loyers (IRL) que l’Insee publie chaque trimestre et qui est réévalué chaque année. 

Le calcul afin de connaître le montant de l’augmentation du loyer appliqué est simple : le prix du loyer de base x (dernier indice paru/IRL de référence à la date de signature du bail). Cependant, le propriétaire ne peut procéder à cette révision de loyer sans en avertir son locataire. Il devra dans un premier temps lui faire parvenir un courrier l’informant de cette réévaluation. 

La révision de loyer entre deux locataires 

Mais que se passe-t-il lorsque votre dernier locataire vient de quitter le logement et que le second n’est pas encore entré dans les lieux ? Comment réviser un loyer dans ce cas-là ? En dehors des zones tendues, le loyer ne doit, en principe, pas dépasser le montant versé par le précédent locataire. 

Mais, si ce dernier n’avait pas été révisé durant les 12 derniers mois, le propriétaire peut alors réévaluer son montant en se référant à l’IRL. Attention, le calcul de la révision du loyer ne doit cependant pas dépasser la variation définie par l’IRL. 

Deux situations permettront toutefois de passer outre cet indice de référence : 

• si le loyer a été sous-évalué ; 
• après avoir réalisé des travaux d’amélioration du logement. 

Réviser un loyer après l’avoir sous-évalué 

Vous estimez que le loyer que vous proposez est trop bas en comparaison aux biens environnants ? Sachez qu’une réévaluation est possible durant la période de renouvellement du contrat de bail. 

Toutefois pour caractériser cette sous-évaluation il faudra prendre un point de comparaison. Ainsi, vous devrez dans un premier temps justifier la hausse en vous référant à au moins 6 logements voisins et similaires dont le loyer est pourtant plus élevé (pour une commune d’un million d’habitations). Ce chiffre descend à 3 dans les villes moins densément peuplées. 

Bon à savoir : le calcul de la revalorisation du loyer ne pourra pas excéder une hausse de plus de 50 % de différence entre le loyer moyen de référence du voisinage et le dernier loyer sous-évalué appliqué par le propriétaire. 

La révision d’un loyer sous-évalué en zone tendue

Les choses sont cependant un peu différentes en zones tendues. Le propriétaire pourra en effet augmenter son loyer au moment du renouvellement du bail, mais à l’unique condition de respecter certains critères de performance énergétique. Ainsi, la révision du loyer sera seulement validée si la consommation en énergie primaire de l’habitation est estimée à moins de 331 kWh/m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique réalisé durant les 4 dernières années pourra alors attester de ce critère. 

Pour le reste, l’appréciation de la sous-évaluation reste identique aux communes moins denses de l’hexagone à savoir :  

• une comparaison aux loyers pratiqués dans le voisinage ; 
• une appréciation du montant des loyers pour des logements similaires. 

Réviser son loyer après avoir réalisé des travaux d’amélioration

De même, si vous venez de réaliser des travaux d’amélioration au sein du logement que vous louez, il sera alors possible d’augmenter le montant du loyer sans avoir à attendre la révision annuelle. La hausse pourra dans ce cas dépasser la variation prévue initialement par l’IRL. 

Comment calculer une augmentation (révision de loyer) dans le cadre de travaux d’amélioration ? Il faut noter que seuls les travaux d’un montant au moins égal à la moitié de l’année de loyer pourront entrer dans le calcul. Ces derniers pourront porter sur : 

• les parties privatives ; 
• les parties communes (à proportion des millièmes de copropriété). 

Enfin, cette réévaluation du loyer ne pourra excéder 15 % du prix TTC des travaux réalisés. 

La révision du loyer à Paris 

Le loyer de référence à Paris 

À Paris, la situation est un peu particulière. Face à un marché immobilier très tendu, un dispositif d’encadrement des loyers à alors été mis en place. Ce dernier a vocation à s’appliquer : 

• aux locations vides ; 
• aux locations meublées. 

L’observatoire des loyers fixe alors : 

• un loyer de référence (loyer médian) ; 
• un loyer de référence qui est minoré (-30 %) ; 
• un loyer de référence qui est majoré (+20 %). 

Ainsi, pour chaque zone à Paris ces références viendront s’appliquer et varier en fonction : 

• du nombre de pièces ; 
• de la superficie ; 
• de la nature du logement (meublé ou vide) ; 
• de l’année de construction du bien immobilier. 

Afin de vous y retrouver, la Préfecture de Paris a mis en place un simulateur en ligne vous permettant de connaître le montant de votre loyer de référence en fonction de tous ces indicateurs. Vous pourrez ainsi calculer l’augmentation de loyer que vous êtes en mesure de pratiquer.  

Mon loyer est sous-évalué à Paris comment faire ? 

Si vous estimez que votre logement loué dans les communes de Paris est sous-évalué, vous avez la possibilité de proposer une réévaluation du loyer à votre locataire au moins 6 mois avant la date d’anniversaire du bail. Toutefois, ce nouveau montant ne pourra pas être supérieur au loyer de référence minoré (-30 %) fixé par l’observatoire des loyers. 

Réviser son loyer ne représente donc pas une mince affaire, lorsqu’on est propriétaire à Paris. La réglementation étant stricte, vaste et importante à mettre en application dans la capitale, nous ne pouvons que vous conseiller de placer votre investissement immobilier en agence de gestion locative. En déléguant la gestion courante de ce dernier, Prestige Invest vous assure une prestation complète et de qualité. Contactez-nous.  

Et pour aller plus loin : Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris