En France, pas moins de 28 communes sont aujourd’hui intégrées à des zones tendues. Cela signifie qu’au cœur de ces différentes villes le nombre de demandes dépasse la quantité d’offres immobilières. Afin de limiter la flambée des prix sur le marché et rendre le logement accessible à tous, l’encadrement des loyers s’est alors révélé une mesure nécessaire sur certaines zones du territoire. Ainsi, les logements destinés à la location qu’ils soient vides ou meublés sont désormais soumis à des règles plus strictes selon leur situation géographique. Comment calculer alors l’encadrement des loyers à Paris et sur quels critères déterminer leur plafonnement ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la régulation des loyers dans la capitale.
Le fonctionnement de l’encadrement des loyers
L’augmentation du prix des loyers en zones tendues
Mesure ancienne et déjà présente dans la loi de juillet 1989, l’encadrement de l’évolution des loyers impose aujourd’hui au bailleur de respecter les montants fixés par l’IRL (Indice de révision des loyers). Publié chaque trimestre, cela permet d’encadrer l’augmentation des loyers sur l’ensemble des zones tendues de France.
L’encadrement des loyers avec la loi Élan
Toutefois, s’ajoute à cette mesure le dispositif expérimental de la loi ÉLAN en date du 23 novembre 2018. Sur une durée de 5 ans (jusqu’au 23 novembre 2023), la loi instaure un encadrement des loyers dans deux situations :
- la mise en location d’un logement ;
- le renouvellement du bail.
C’est pourquoi la ville de Paris connaît aujourd’hui un plafonnement des loyers plus strict.
Les différentes villes soumises à l’encadrement des loyers
Les mesures visant à réguler l’augmentation des loyers sont applicables à toutes les zones tendues de l’hexagone. Cependant certaines communes sont désormais soumises à un encadrement plus poussé, avec la réintroduction de l’article 140 et la loi Élan. Quelles villes sont alors visées par ce dispositif expérimental ?
L’ensemble des zones tendues peuvent être concernées par cette mesure, pourtant très peu le sont réellement. Et cela s’explique par différents facteurs :
- l’encadrement des loyers n’est pas automatique ;
- il doit faire l’objet d’une demande à l’initiative des EPCI et métropole des communes visées ;
- La ville doit répondre à différentes conditions pour prétendre au dispositif.
À ce jour, en plus de Paris, 3 zones sont soumises à un plafond de loyer :
- la commune de Paris ;
- la commune de Lille ainsi que les communes auxquelles elle est associée (depuis le 1er avril 2021) ;
- le territoire de Plaine Commune : villes d’Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Ile-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen appartenant à Plaine (depuis le 1er juin 2021) ;
- le territoire d’Est Ensemble, comprenant les villes de Bagnolet, Bondy, Le, Les Lilas, Bobigny, Montreuil, Noisy-Le-Sec, Pantin, Pré-Saint-Gervais, Romainville (publié au Journal Officiel le 30 mai 2021).
Comment déterminer son loyer de référence à Paris ?
Où trouver les bonnes informations
Comment trouver alors le juste prix dans le cadre de l’encadrement des loyers à Paris ? En région parisienne, c’est l’OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) qui est en charge de fixer le montant du loyer dans les 80 quartiers de la capitale en se basant sur différents critères comme :
- l’année de construction de l’habitation ;
- la nature du logement ;
- le nombre de pièces du logement ;
- etc.
Les critères à prendre en compte dans le loyer de référence
Comme indiqué, différents éléments permettront de fixer le loyer de référence de votre logement. Tout d’abord il faudra renseigner l’année de construction de votre bien afin de pouvoir apprécier sa vétusté. 4 périodes seront ainsi prises en charge :
- les constructions réalisées avant 1946 ;
- les habitations édifiées entre 1946 et 1970 ;
- les logements construits entre 171 et 1990 ;
- les constructions bâties après 1990.
Mais le nombre de pièces ainsi que la nature du logement (vide ou meublé) seront également déterminants. Ainsi un studio coûtera plus cher au mètre carré qu’un appartement contenant plusieurs pièces. De même l’adresse exacte du logement permettra de déterminer le plafond auquel vous serez soumis dans le cadre de l’encadrement des loyers à Paris.
Calculer le prix adapté à l’encadrement des loyers à Paris
Le calcul de l’encadrement des loyers est aujourd’hui réparti en trois catégories distinctes :
- le loyer de référence minoré : 30 % inférieur au loyer de référence ;
- le loyer de référence ;
- le loyer de référence majoré : 20 % supérieur au loyer de référence.
Cette mesure concerne aussi bien des loyers meublés dans Paris que les logements loués vides de la capitale. Il sera valable :
- lors d’une première mise en location ;
- lors d’un renouvellement de bail.
Bon à savoir : Chaque commune dispose d’un loyer médian évalué selon les loyers identifiés par l’observatoire local des loyers. Pour connaître celui de votre commune, il vous suffit de vous rendre sur le site de l’observatoire des loyers.
Obtenir facilement son loyer de référence à Paris
Vous avez réalisé un investissement immobilier locatif dans Paris et souhaitez déterminer un loyer adapté ? Le plus simple consiste à utiliser le simulateur de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement. Avec l’encadrement des loyers à Paris, il vous suffira d’indiquer le nombre de pièces du logement ainsi que l’année de construction pour obtenir un prix au m2 hors charge et mensuel :
- du loyer de référence ;
- du loyer de référence minoré à 30 % ;
- du loyer de référence majoré à 20 %.
Une fois ces éléments en votre possession il vous suffira alors de multiplier le résultat obtenu par la surface habitable de l’habitation afin de connaître le plafond hors charges à ne pas dépasser. En zone tendue, ce plafond se combinera au dispositif de l’encadrement du loyer à la relocation.
Les sanctions de non-respect de l’encadrement des loyers
Et la loi Élan ne se contente pas seulement d’encadrer la régulation des loyers, elle prévoit également ses sanctions :
- jusqu’à 5 000 € d’amende pour une personne physique ;
- jusqu’à 15 000 € d’amende pour une personne morale.
Le préfet peut également exiger au bailleur une réduction du loyer puis reverser au locataire le trop-perçu. Enfin, le locataire a également la possibilité d’entreprendre une action en justice pour diminution de loyer.
Les exceptions à l’encadrement du loyer
Mais comme toute règle, ces différents dispositifs emportent également des exceptions :
- Si le loyer a été sous-évalué : une hausse sera dans ce cas applicable au loyer du nouvel occupant. Toutefois, cette dernière ne pourra pas être supérieure à la moitié de la différence entre le prix du loyer référencé par rapport aux loyers constatés dans la zone géographique. En d’autres termes, si le locataire avait un loyer mensuel de 800 € alors que son loyer de référence indiquait 1 000 €. Il faudra alors calculer comme suit pour obtenir l’augmentation exacte : 800 + [[1000 – 800]/2] = 900 €.
- Si des travaux d’amélioration ont été réalisés sur le logement : toutefois l’augmentation du loyer ne doit pas excéder 15 % du montant réel des travaux entrepris et seul le montant TTC sera pris en compte dans le calcul.
Vous l’aurez compris, l’encadrement des loyers à Paris connaît une réglementation assez importante. C’est pourquoi recourir à un professionnel n’est pas seulement conseillé si vous détenez un investissement locatif mais peut se révéler indispensable. L’aide d’une agence de gestion locative vous permettra de trouver le compromis idéal entre possibilités immobilières, locatives et législatives qui s’offrent à vous. Pour plus de renseignements, contactez-nous !
Et pour aller plus loin : comment faire louer son bien par une agence.
