Il y a de nombreuses raisons qui justifient de formuler une rupture de bail de location, mais il est indispensable de respecter quelques règles et la durée du préavis pour une transition en douceur et sans accroc. Voici comment effectuer une rupture de bail de location en se conformant aux normes réglementaires.
Aviser d’une rupture de bail de location : comment faire ?
Afin d’informer le propriétaire ou le locataire de la fin du contrat de location, il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception délivrée par acte d’huissier ou par une remise en main propre contre signature ou récépissé.
Il s’agit de résilier un contrat de location et donner congé à son propriétaire ou à son locataire. Ce congé est encadré par plusieurs règles et ouvre une période appelée « de préavis » d’un à trois mois.
Que ce soit pour un logement meublé ou un logement vide, la procédure implique l’envoi à la partie concernée d’une lettre recommandée avec avis de réception. Si vous choisissez l’envoi par acte d’huissier, vous transmettez un document rédigé par un commissaire de justice. Cet élément administratif a pour objectif de constater un fait, d’engager une voie d’exécution ou d’effectuer une formalité de procédure.
Cette méthode d’envoi est notamment appliquée en cas de saisie, d’expulsion, de constat ou pour notifier un acte juridique.
Si vous préférez opter pour l’envoi en recommandé ou la remise en main propre contre émargement ou récépissé, le locataire n’a pas la possibilité de faire marche arrière. Pour revenir sur sa décision de procéder à une rupture de bail de location, le locataire doit absolument obtenir l’accord du propriétaire.
Bon à savoir : une rupture de bail de location envoyée par mail n’est pas considérée comme un acte valide et officiel.
Le préavis : vos droits et obligations
Quel est le point de départ du préavis ?
Quand il s’agit de calculer le temps restant avant la date du déménagement et de l’état des lieux, il est parfois difficile de savoir le point de départ de ces calculs.
Par lettre recommandée avec accusé, le délai de préavis court à partir du jour de la réception par la propriétaire. Plus précisément, le jour auquel il en prend possession.
Si la lettre recommandée a été renvoyée au locataire ou n’a pas été remise (ou reçue) par le propriétaire, la demande de rupture du bail n’a aucune validité. Dans le cas d’un retard (de remise ou de récupération par le propriétaire), la fin du préavis est repoussée d’autant de jours de retard actés.
Concernant l’envoi de l’acte d’huissier, le délai de préavis court à partir du jour de la signification. Il s’agit du moment par lequel une des parties notifie un acte ou une décision de justice à son adversaire par le biais d’un commissaire de justice en déposant le document dans une boîte aux lettres.
Si les calculs de délai ne tombent pas juste, vous devez prendre en compte le dernier jour du mois en cours. Vous ne devez pas oublier de prendre en compte les jours fériés et les week-ends dans ces calculs.
Que doit contenir la lettre de rupture du bail de location ?
Pour que vous puissiez partir en toute sérénité, votre document doit intégrer les informations suivantes :
- Date de la prise d’effet du congé qui est la date de la fin du délai de préavis. Sauf si vous avez convenu d’une autre date avec le propriétaire.
- Si le locataire a la possibilité de réduire le délai de préavis de 3 à 1 mois, il doit en indiquer le motif et joindre un document justificatif au courrier.
Attention : si aucun motif n’est indiqué, un préavis de 3 mois s’applique automatiquement !
Quel est le délai de préavis ?
Il y a une différence entre la volonté de mettre fin au contrat de location qui peut se faire à n’importe quel moment par une des deux parties et prendre en compte le délai de préavis.
De manière générale, un délai de préavis s’effectue sous 3 mois. Cependant, il existe plusieurs situations bien précises qui permettent au locataire de diminuer le délai de préavis de 3 mois à 1 mois :
- la localisation du logement (en zone tendue par exemple)
- le locataire justifie d’un premier emploi ;
- d’une perte d’emploi ;
- d’une mutation professionnelle ;
- d’un nouvel emploi qui fait suite à une perte d’emploi ;
- si la location accordée à un étudiant est d’une durée de seulement 9 mois.
Information : le locataire n’a pas l’obligation d’informer le propriétaire du motif de son départ du logement, ni à fournir de justificatif. Sauf en cas de diminution du délai de préavis.
Préavis et paiement du loyer : quelles conséquences ?
D’une manière générale, il n’y a aucune modification particulière au règlement du loyer mensuel. Le locataire a l’obligation de verser les loyers et les charges locatives durant toute la durée du préavis sauf en cas d’accord spécifique avec le propriétaire ou si le logement est occupé par un nouveau locataire.
Pour le dernier mois du délai de préavis, le montant des charges locatives et du loyer dus par le locataire est calculé proportionnellement au nombre de jours restant avant le départ.
Bon à savoir : le locataire n’a pas le droit de déduire du montant de son dépôt de garantie ses derniers loyers.
Cas particulier : la colocation
Lorsque le logement est loué par plusieurs colocataires et qu’il constitue une résidence principale commune, le locataire qui est seul à donner son préavis peut être dans l’obligation de payer sa part de loyer et de ses charges après son départ.
Le principe de colocation peut s’établir sur un contrat de location unique signé par tous les colocataires, ou sur plusieurs baux signés par chaque colocataire et le propriétaire.
Attention : la location exclusive d’un logement à un couple marié ou pacsé n’est pas considérée comme une colocation.
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