La loi Alur ou loi Duflot II du 24 mars 2014 tend à faciliter l’accès au logement, notamment à contenir les infractions concernant l’insalubrité et l’inadaptation des habitations. Elle vise à encadrer et à homogénéiser le marché immobilier en impulsant la construction de logements par une réforme du droit de l’urbanisme.
L’appellation officielle de la loi Alur est la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, elle a été au centre de nombreux débats pour être finalement déclarée conforme à la Constitution française et le Conseil constitutionnel le 20 mars 2014.
Qu’est-ce que la loi Alur ?
Qui est concerné par la loi Alur ?
La loi Alur et ses mesures concernent l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier, à savoir :
- les locataires ;
- les bailleurs ;
- les agences immobilières ;
- les propriétaires ;
- les garants ;
- les copropriétaires.
La loi Alur met en avant le dispositif de garantie universelle des loyers (GUL) afin de protéger les bailleurs des loyers impayés. Grâce à ce dispositif, les propriétaires et les locataires disposent d’une caution gratuite de l’État, garantissant le non-règlement des loyers pendant 18 mois.
Quels sont les objectifs de la loi Alur ?
La finalité première de cette loi est de permettre une plus grande facilité d’accès au logement, spécifiquement pour des populations en situation de précarité ou vulnérables telles que les jeunes actifs, les étudiants, les personnes âgées, les personnes atteintes de handicaps (visibles et invisibles), les familles monoparentales, les personnes seules, etc.
Elle a également pour objectif de développer l’innovation et la transparence dans le domaine de la construction.
Les mesures de la loi Alur sont les suivantes :
- éclaircir les termes des contrats de location ;
- contrôler les frais d’agence ;
- réguler le marché immobilier ;
- fluidifier le fonctionnement des copropriétés ;
- lutter contre la précarité et les pratiques abusives ;
- simplifier la rénovation énergétique des biens immobiliers.
La mesure de lutte contre la précarité se développe autour de plusieurs axes : l’encadrement des loyers, la simplification des demandes de logements sociaux et la protection contre les expulsions.
Quels sont les impacts pour les propriétaires ?
La loi Alur n’est pas neutre pour les propriétaires, elle les impacte en matière d’organisation financière, matérielle et administrative.
Voici les problématiques touchées à la suite de l’application des mesures emblématiques de la loi depuis 2014.
Les zones tendues
Les zones tendues sont d’importantes communes et de grandes agglomérations qui subissent une hausse des prix des loyers. Il en résulte un fort déséquilibre entre les besoins de logement et la disponibilité de ces derniers entraînant des difficultés conséquentes pour se loger. La loi définit les zones tendues comprenant plus de 50 000 habitants.
Une des mesures de la loi Alur a un impact financier direct pour les propriétaires. En effet, ces derniers ont l’obligation de respecter plusieurs éléments lorsqu’ils possèdent des logements en location qui font partie des zones tendues :
- le loyer est encadré et ne peut pas excéder 20 % par rapport à un loyer de référence ;
- il n’y a pas d’éventualité d’augmentation entre la signature de deux baux, sauf dans le cas d’une augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) ;
- il est obligatoire que le propriétaire installe un détecteur de fumée dans le logement en location et de souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile.
Le contrat de bail
La loi Alur demande aux propriétaires d’établir deux modèles de types de contrat de location, un concernant les locations de logements meublés, l’autre pour les locations de logements vides. Plusieurs éléments sont à mentionner obligatoirement dans la définition du contenu des baux de location depuis le 1er août 2015.
Les bailleurs doivent consigner un certain nombre de paramètres au sein du contrat de location :
- la surface d’habitation du logement ;
- le loyer afférent à la zone géographique ;
- la date et le règlement du dernier loyer par le locataire précédent ;
- la liste des travaux réalisés au sein du logement ainsi que les montants pratiqués depuis la fin du dernier contrat de location ;
- la liste du mobilier minimum dans le cas d’une location meublée ;
- la liste du matériel permettant un accès à l’information et à la communication.
L’état des lieux
L’état des lieux n’est pas un document obligatoire, mais il est essentiel à l’entrée et à la sortie des lieux. Son contenu est dorénavant encadré et pour qu’une valeur juridique lui soit attribuée, certains éléments doivent y figurer : les relevés des compteurs d’eau, d’électricité, de gaz et tous les objets remis en même temps que les clés du logement.
Par ailleurs, la loi Alur permet aux locataires de réclamer un état des lieux au bailleur à l’entrée des lieux. Si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux, il lui est impossible de conserver le dépôt de garantie à la suite de la sortie des locataires.
Le dépôt de garantie
Les mesures de la loi Alur réglementent le dépôt de garantie avec un montant maximum autorisé. En effet, le montant de dépôt de garantie ne peut pas aller au-delà :
- de 2 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide ;
- de 1 mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé.
Par ailleurs, le dépôt de garantie est soumis à deux situations spécifiques : dans le cas d’états de lieux (entrée et sortie) conformes, la restitution du dépôt de garantie doit se faire sous un délai maximal d’un mois. Cela offre une plus grande souplesse au locataire.
En revanche, si des dégradations ont été constatées et signalées, le délai est de deux mois maximum à compter du jour de la restitution des clés. Si ce délai est dépassé, une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel sera appliquée au bailleur pour chaque mois de retard, et ce, même si une retenue sur le dépôt a été effectuée.
Le préavis de 1 mois
Une des nouvelles mesures de la loi Alur est de réduire le délai du préavis des locataires en le réduisant de 3 à 1 mois. Une lettre recommandée avec un accusé de réception est à envoyer au propriétaire afin de le prévenir légalement du départ du locataire.
Cette réduction du délai s’applique dans des situations distinctives :
- pour les locataires désirant résilier leur bail de location et dont le logement est placé en zone tendue ;
- pour toutes les personnes en situation de handicap et qui bénéficient de l’AAH (peu importe la localisation géographique du lieu d’habitation) ;
- pour les personnes dont l’état de santé entraîne un déménagement.
Les diagnostics techniques obligatoires
Au contrat de location, les propriétaires bailleurs ont désormais l’obligation d’ajouter un document listant l’ensemble des diagnostics techniques immobiliers et la notice d’information.
Ces diagnostics techniques concernent les installations d’électricité, de gaz, sur la présence de plomb et sur les performances énergétiques du logement.
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