Vous êtes propriétaire et vous êtes intéressés par les régimes fiscaux qui sont les plus appropriés à vos revenus fonciers. En matière de fiscalité, les règles diffèrent selon le montant de vos revenus locatifs. Il est primordial de bien connaître la réglementation afin de pouvoir bénéficier de tous les avantages liés au régime d’imposition que vous avez sélectionné. C’est pour cette raison que l’équipe Prestige Investissement vous apporte son expertise en matière de choix d’impôt et vous accompagne pour une gestion locative au plus près de vos besoins.
Quels sont les deux régimes d’imposition des revenus fonciers ?
Les revenus fonciers proviennent des loyers perçus de la location d’un logement non meublé et de terrains. Cela peut prendre la forme d’un studio, d’un appartement ou d’un local commercial. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et sont obligatoirement à déclarer. Le revenu net foncier correspond au revenu brut après la déduction des charges.
En fonction du montant des revenus locatifs obtenus, inférieurs ou supérieurs à 15 000 €, il existe le régime d’imposition microfoncier et le régime réel d’imposition.
Le régime d’imposition microfoncier
Le régime microfoncier consiste à ne pas déclarer de frais au réel, mais il sera appliqué de manière automatique un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de vos revenus fonciers, peu importe le montant de vos charges.
Si vous percevez des revenus issus de la location d’un logement non meublé, vous bénéficiez automatiquement du régime microfoncier à condition de répondre aux deux conditions suivantes :
- le montant annuel des revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal de référence est inférieur à 15 000 € et, ce, peu importe la durée de la location au cours de l’année écoulée ;
- les revenus fonciers sont uniquement issus de la location de propriétés urbaines et rurales ordinaires et non meublées.
Sont exclus de ce régime :
- les logements profitant d’une déduction caractéristique de 15 %, 26 %, 30 %, 40 %, 45 %, 60 %, 70 % et 85 %
- les logements qui bénéficient déjà d’une déduction au titre de l’amortissement Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré et Borloo neuf ;
- les immeubles classés monument historique ;
- les immeubles détenus en nue-propriété.
Bon à savoir : le régime microfoncier n’ouvre pas de droit au déficit foncier.
Le régime réel d’imposition
Le régime réel d’imposition vous permet de déduire une liste de charges bien spécifiques de vos revenus fonciers, selon les dépenses véritablement supportées au cours de l’année fiscale. Ce régime d’imposition s’applique lorsque le revenu brut est supérieur à 15 000 € et que vous êtes explicitement exclu du régime microfoncier comme expliqué ci-dessus.
Vous devez alors utiliser la déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Le revenu brut est le montant total des loyers perçus + des recettes encaissées et le total des charges et des frais déductibles incombant au locataire non compris. À cela, vous avez la possibilité de déduire les primes d’assurance, les impôts et les taxes, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, certains travaux et les frais d’administration ainsi que les frais de gestion.
Rappel : les époux, les partenaires pacsés, les enfants à charge et les personnes rattachées aux membres du foyer fiscal ne remplissent qu’une seule déclaration de revenus fonciers pour la totalité des revenus perçus.
Comment choisir entre le régime réel et le régime microfoncier ?
Cette décision se prend en fonction du montant total de vos revenus fonciers de l’année écoulée et du total des charges déductibles des loyers annuels (hors charges).
Pour rappel, si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas le seuil de 15 000 €, il est préférable de sélectionner le régime d’imposition microfoncier. De plus, si le total de vos charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers annuels perçus (hors charges), il est plus judicieux de conserver le régime microfoncier.
En revanche, si vos revenus fonciers annuels sont au-delà du seuil de 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement sans avoir la possibilité de bénéficier de l’abattement de 30 %. Par ailleurs, si le montant total des charges déductibles des loyers annuels (hors charges) est supérieur à 30 %, il vous sera conseillé d’opter pour le régime réel.
Le régime réel d’imposition vous permet également de défalquer un grand nombre de charges telles que les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation ou d’entretien, les assurances, etc.
Attention : opter pour le régime réel d’imposition est un acte définitif, il vous est impossible de modifier votre choix pour une durée de trois ans.
Puis-je passer du régime réel au micro foncier ?
Changer de régime d’imposition entre le régime microfoncier et le régime réel est envisageable pour peu que vous respectiez les trois années (ou plus) du régime réel si vous aviez opté pour ce type d’imposition. De plus, en cas de déficits fonciers non déduits durant les précédentes années, il vous est possible de les déduire du revenu net foncier (revenu brut après l’abattement de 30 %).
Comment changer de régime foncier ?
Cette démarche administrative est simple : si vous souhaitez modifier votre choix de régime d’imposition et qu’il est effectif, vous avez la possibilité d’ajouter une note explicative par papier ou en ligne. Ce n’est absolument pas obligatoire, car la modification du régime d’imposition se fait automatiquement lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus.
De plus, si votre résidence principale est équipée d’un dispositif d’accès à internet, vous devez réaliser votre déclaration de revenus sur la plate-forme internet dévolue. Évidemment, la déclaration papier est toujours acceptée par les services administratifs et financiers de votre région.
Placer son bien immobilier en gestion locative demande une connaissance approfondie de la fiscalité. Pour effectuer le choix le plus adapté, il est primordial d’acquérir de solides notions qui vous permettront également de réaliser des économies bienvenues.
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