Vous désirez réaliser un investissement locatif à Paris ? Pour mener à bien cette étape importante de la vie, il vous faudra au préalable calculer la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Difficile d’acheter sur un coup de tête, il est préférable de savoir et estimer combien pourra vous rapporter cette acquisition annuellement. Comment calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ? S’il existe différentes façons de mesurer le rendement ainsi que la rentabilité d’un logement, certains autres facteurs pourront également peser dans la balance. Explications.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative permet d’estimer combien peut rapporter un investissement immobilier et en combien de temps le logement sera totalement remboursé. C’est l’indicateur clé pour contrôler la pertinence d’un projet immobilier préalablement à son acquisition.
La rentabilité locative brute d’un investissement immobilier
Calculer la rentabilité locative est donc très utile en amont d’un projet immobilier. C’est l’un des facteurs qui vous permettra de cibler si l’investissement immobilier envisagé représente réellement une opportunité.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? C’est simple : prenez le coût du loyer annuel de votre futur locataire et divisez-le par le prix d’achat du bien immobilier. Puis, multipliez le résultat par 100.
En d’autres termes : (Loyer x 12 mensualités/prix du bien immobilier) x 100.
Si vous venez par exemple d’acquérir un logement 500 000 € (frais de notaire, honoraires et éventuels travaux compris) et que le loyer mensuel demandé est de 1 300 €. Alors le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier sera le suivant : (1 300 € x 12/500 000 €) x 100 = 3,12 %. Pour rembourser l’achat, il faudra alors compter 32 ans (calcul : 100/3,12 = 32).
Bon à savoir : Certaines annonces immobilières intègrent un taux de rentabilité brut sans prendre en compte les frais annexes tels que les frais de notaire, honoraires, etc. Par conséquent, ces taux qui vous paraissent accessibles sont en réalité au-dessus du marché. Prenez donc le temps de vérifier ce qui est compris dans le prix d’acquisition du bien immobilier afin de vous assurer une bonne rentabilité locative.
La rentabilité locative nette d’un bien immobilier
Sans doute l’indicateur le plus intéressant, et le plus utilisé : la rentabilité locative nette d’un investissement immobilier. À la différence de la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette prend également en considération toutes les charges qui seront supportées par l’actuel propriétaire. Seront ainsi intégrés au calcul :
- les cotisations des contrats d’assurance (PNO/propriétaire non occupant ou GLI/garantie loyers impayés) ;
- les charges de copropriété non récupérables (frais de convocation aux assemblées générales, honoraires du syndic, etc.) ;
- les frais de gestion si le bien immobilier est géré par une agence locative ;
- la taxe foncière ;
- etc.
Et si les dépenses ne sont jamais véritablement identiques d’un bien à l’autre, on estime toutefois qu’elles représentent en moyenne 25 % de l’intégralité de recettes locatives perçues.
Bon à savoir : Si vous souhaitez investir à Paris, sachez que la rentabilité locative nette d’un bien immobilier varie entre 3 et 4 %. La moyenne évolue cependant entre 4 et 6 % au niveau de la première couronne.
La rentabilité locative nette d’impôt
Enfin, il est également possible de calculer la rentabilité locative d’un appartement dite nette d’impôt. Pour une estimation encore plus précise, il conviendra de prendre en considération :
- les prélèvements sociaux ;
- l’imposition sur les recettes locatives ;
- le régime fiscal choisi ;
- les éventuelles défiscalisations (Pinel).
Pour aller plus loin : Tout savoir sur les impôts sur le revenu locatif
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Si les deux notions sont souvent confondues, le rendement immobilier locatif correspond quant à lui au rapport entre l’investissement réalisé et les loyers perçus. Autrement dit, il permet d’obtenir le ratio entre les revenus générés par la location par rapport au prix d’acquisition du logement. C’est donc un indicateur clé de la performance d’un bien immobilier.
Le rendement locatif et la rentabilité locative
Vous l’aurez compris, si ces deux notions semblent similaires, elles ne sont cependant pas identiques :
- Le rendement locatif : il porte uniquement sur le pourcentage des revenus générés par votre investissement immobilier par rapport à son prix d’acquisition.
- La rentabilité locative : elle inclut en plus du rendement locatif, la durée de vie du logement, la revente ainsi qu’une éventuelle plus-value.
La rentabilité locative intègre donc le rendement locatif dans ses calculs tout en incluant d’autres considérations comme la durée estimée pour rembourser le logement.
Le rendement locatif brut d’un investissement immobilier
Pour calculer le rendement locatif brut d’un investissement locatif, vous devez alors diviser les recettes locatives annuelles par le prix d’acquisition du logement et multiplier le tout par 100. Autrement dit, il s’agit de reprendre le premier calcul réalisé pour analyser la rentabilité locative sans y intégrer la notion de rentabilité sur le long terme.
Ce calcul ne prend cependant pas en compte les charges qui pèsent sur le bailleur et n’intègre pas non plus sa fiscalité. Si ce montant peut vous apporter un ordre d’idée, il ne vous fournira donc pas le revenu réel que pourra vous procurer l’investissement locatif.
Le rendement locatif net d’un investissement immobilier
Pour obtenir le rendement net d’un investissement immobilier, l’acquéreur doit alors intégrer à ces montants l’ensemble des charges inhérentes à son achat. Entreront donc dans le calcul les frais de gestion locative, assurances, charges et travaux non récupérables sur le locataire, etc.
Les autres facteurs impactant l’investissement locatif
La nature du logement
Bien évidemment, plusieurs autres facteurs pourraient avoir un impact sur la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Ainsi la nature et la taille du logement auront une incidence directe sur sa rentabilité. Un studio sera par exemple plus rentable qu’une surface type T4 ou T5, mais pour autant son taux de turn-over pourra également être plus conséquent sur le long terme.
La vacance locative
De même, il est important de prendre en considération les risques de vacance locative. Un logement inoccupé durant plusieurs mois aura forcément une incidence sur la rentabilité locative d’un investissement immobilier. L’absence de rentrée de recette locative voire le paiement d’une taxe supplémentaire sur les locaux vacants pourraient alors avoir un impact significatif sur le rendement de votre acquisition.
Comment éviter cela ? Confiez la gestion locative de votre bien à des professionnels. Cela permettra de maintenir une pérennité de votre location, mais également de vous décharger des tâches administratives, comptables, et de gestion courante. Depuis plus de 10 ans, Prestige Investissement assure la gestion locative de vos biens immobiliers sur Paris ainsi qu’en Petite Couronne. Contactez-nous !
