Si vous êtes décidé à placer votre bien immobilier en location, sa fiscalité doit au préalable être étudiée de plus près. Entre impôts et prélèvements sociaux, différentes dépenses seront en effet rattachées à la location de votre bien non meublé. Et pour faire des choix et vous orienter vers le régime fiscal le plus adapté, mieux vaut appréhender un minimum ce domaine. En plus d’acquérir certaines connaissances, cela pourra vous faire réaliser de belles économies ! 

Alors comment fonctionnent les revenus fonciers et quels impôts impacteront vos revenus locatifs ? Analysons plus en détail le monde de la fiscalité locative. 

Le revenu net foncier et les charges déductibles 

Pour entreprendre le calcul de l’impôt sur votre revenu locatif, il vous faut déterminer au préalable le revenu net foncier. Ce dernier correspond aux revenus locatifs perçus soustraits par les charges déductibles du revenu foncier. Quelles sont alors les charges déductibles ? Le code général des impôts en dresse une liste exhaustive.  

Régime réel ou micro-foncier ? 

Le régime micro-foncier 

Une fois vos revenus fonciers calculés, si le montant n’excède pas 15 000 € par an, alors les différents logements mis en location relèveront automatiquement du régime micro-foncier. Comment fonctionne-t-il ? Avec ce dispositif vous ne déclarez pas véritablement les charges engagées, mais appliquez directement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, peu importe le montant des charges. 

Plus simple à mettre en place et ne nécessitant pas de calcul complexe, il vous suffira de déclarer vos recettes locatives avant que le fisc n’applique les 30 %. Concrètement, cela signifie que l’imposition portera sur 70 % du montant des loyers perçus. Néanmoins, vous pouvez également opter pour une option au régime réel.

Le régime réel 

Le régime réel permet de déduire vos revenus fonciers et charges en fonction des dépenses véritablement engagées sur l’année en cours avant de payer l’impôt.

Pour que ce dispositif puisse être réellement avantageux, il faudra vérifier la liste des charges déductibles afin de n’en louper aucune. Ces charges peuvent alors prendre la forme d’intérêts d’emprunt, ou encore d’assurance habitation PNO (propriétaire non occupant), etc. 

Le choix de ces deux régimes d’imposition étant libre, tout l’intérêt revient alors à vous tourner vers le dispositif qui sera le plus avantageux pour vous. En l’état, si vos charges déductibles dépassent les 30 %, le régime réel s’avèrera plus adapté et vous permettra de payer moins d’impôts. À l’inverse, si vos charges sont en dessous du quota de 30 %, privilégiez le régime micro-foncier. 

Quels impôts sur vos loyers ? 

La règle est identique partout sur l’hexagone avec des loyers sont soumis à deux impositions : 

  • l’impôt sur le revenu : le taux fluctue en fonction de votre tranche d’imposition entre 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou encore 45 % ; 
  • les prélèvements sociaux : à hauteur de 17,2 %. 

Ces deux ponctions de l’État seront bien évidemment calculées en fonction de vos loyers imposables. Le calcul de l’impôt est donc à prendre en considération lors d’un achat dans la mesure où les loyers sont très fiscalisés. 

Le prélèvement à la source 

La mise en place du prélèvement à la source a-t-elle alors un impact sur les montants précités ? La réponse est non. Il faut savoir que ce mode de paiement est en réalité une avance versée mensuellement qui fera l’objet d’une régularisation annuelle. Elle n’a donc aucune incidence sur les montants prélevés. Vous continuez de réaliser votre déclaration d’imposition et la fiscalisation des revenus fonciers demeure identique. 

Comment bénéficier d’un déficit foncier ?  

Le fonctionnement du déficit foncier 

Cependant, il existe différents moyens d’obtenir des avantages fiscaux afin de faire baisser l’addition finale. Ainsi, si les charges engagées s’avèrent supérieures aux recettes locatives perçues, vous pourrez alors bénéficier d’un déficit foncier. Ce dispositif vous permet de diminuer le montant de votre impôt en réalisant certains travaux. 

Comment bénéficier de ce mécanisme ? Si vous êtes propriétaire d’un logement nu proposé à la location, et que vous avez opté pour le régime d’imposition au réel, vous allez réaliser la déduction de vos charges sur les revenus fonciers. Si dans le calcul le montant de ces charges excède celui de vos revenus fonciers, alors le dispositif du déficit foncier viendra s’appliquer. La part des charges supérieures à ces revenus fonciers sera donc déduite de votre revenu global (salaire, pension de retraite, etc.). Résultat ? Le déficit foncier vous permettra de réduire votre impôt sur le revenu. 

Les délais de déduction fiscale 

L’excédent du déficit foncier sera ensuite déduit puis reporté : 

  • sur 6 ans, applicable à l’ensemble de vos revenus global ; 
  • sur 10 ans, valable sur vos seuls revenus fonciers.  

Les plafonds du déficit foncier 

Cependant ce dispositif n’est pas illimité et demeure plafonné à certains montants. Ainsi, vous avez la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier de vos revenus chaque année voire 15 300 € dans le cadre de circonstances particulières.

Quelles sont les charges déductibles sur vos revenus fonciers ?

Maintenant que vous connaissez le mécanisme, reste à savoir les charges qui sont effectivement déductibles de vos revenus fonciers. Listée par le code général des impôts elles comprennent : 

  • les frais d’administration (rémunération du concierge de l’immeuble) ;  
  • les frais de gestion (frais d’une agence immobilière ou de gestion locative) ; 
  • les indemnités d’éviction ; 
  • les dépenses de relogement ; 
  • les charges liées aux travaux, à la vétusté du logement ou encore pour faciliter la location ; 
  • les charges locatives ; 
  • les impôts non récupérables auprès de votre locataire comme la taxe foncière ; 
  • les primes d’assurance ; 
  • les charges de copropriété (provisions pour charge) ; 
  • les intérêts d’emprunt ; 
  • les déductions spécifiques. 

Attention toutefois, n’entrent pas dans cette liste l’ensemble des travaux liés à la construction, reconstruction ou agrandissement du logement. 

Bon à savoir : les frais d’administration et de gestion prélevés par une agence de gestion locative sont déductibles de vos revenus fonciers ! 

Déclarer ses charges déductibles dans les revenus fonciers 

Une fois identifiées, ces charges déductibles pour être prises en compte devront être énumérées dans votre déclaration de revenus fonciers. Pour cela il vous suffira de joindre le formulaire de déclaration des revenus fonciers à votre formulaire de déclaration des revenus

Pensez également à conserver tous les justificatifs liés aux charges déclarées qu’il s’agisse d’une facture, photographie, plan ou autre afin que l’administration fiscale puisse contrôler correctement les déductions imputées. 

Ces différents dispositifs applicables aux logements nus restent toutefois inopérants pour les biens meublés. Avec un régime d’imposition distinct et d’autres optimisations fiscales à mettre en place, si vous détenez un appartement meublé, nous vous invitons à lire sans attendre notre article dédié à la fiscalité de la location meublée.