Jeune investisseur ou propriétaire aguerri, il est toujours compliqué de fixer un montant précis des charges locatives lorsque nous mettons un bien en location pour la première fois. Notre Guide Pratique vous permettra de calculer vos charges locatives en toute simplicité.
Qu’est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives, appelées également charges récupérables, sont les charges dues par le ou les locataires d’un bien mis en location. Ces charges locatives sont initialement payées par le propriétaire et peuvent être ensuite remboursées lors d’un contrat de location les imputant au locataire.
Un propriétaire qui met son bien en location conserve diverses dépenses liées à l’entretien de son logement et des parties communes. Il est donc en droit de demander le remboursement d’une partie de ces dépenses à son locataire.
Lorsque votre bien se trouve dans une copropriété, la liste des charges locatives est assez conséquente. Vous pouvez alors prétendre à récupérer les charges suivantes (liste non-exhaustive) :
- Électricité des parties communes
- Eau froide et chaude
- Chauffage collectif
- Salaire versé à l’employé ou gardien de l’immeuble
- Dépenses relatives à l’ascenseur et/ou monte charges
- Rénovation et entretien des parties communes
- Entretien et exploitation des espaces extérieurs
- Taxe de ménage
- Redevance assainissement
- Etc.
Il est également obligatoire de distinguer le montant du loyer (montant hors charges), des charges locatives à associer.
A noter : Lorsque que vous mettez en location un bien individuel telle qu’une maison par exemple, il existe très peu de charges récupérables, seule la taxe d’ordures ménagères peut-être à la charge du locataire.
Comment calculer les charges locatives ?
Pour simplifier en un calcul : (Charges récupérables annuelles + taxe ordures ménagères annuelles ) / 12 mois = Montant des charges locatives mensuelles
Mais on vous explique ici en détail ce calcul. Il existe deux documents de référence pour vous permettre de fixer le montant des charges locatives.
Le dernier arrêté des comptes de copropriété est un document remis par le syndic à chaque fin d’exercice. Il énumère l’ensemble des charges dues par le propriétaire et des charges récupérables auprès du locataire. Ce document, rendu annuellement aux copropriétaires suite à l’assemblée générale et à la validation des comptes, répertorie l’ensemble des charges de l’immeuble, avec votre quote-part individuelle. Il vous permet ainsi d’obtenir le montant précis de vos charges locatives récupérable en fonction du type de charges (eau, chauffage collectif, ascenseur, etc).
C’est donc à partir de ce montant qu’il faut réaliser le calcul des charges locatives. En général, le décompte de charges présente une colonne « charges récupérables », vous donnant directement le montant à diviser sur l’année. Si ce n’est pas le cas, les charges récupérables correspondent en moyenne à 70-80 % des charges de copropriété.
Le dernier avis de taxe foncière sur lequel figure le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères vous sera également très utile car cette taxe sera à ajouter à ce montant.
Pour finir, vous avez à diviser le tout par 12 mois, pour obtenir votre provision de charge mensuelle.
Il est de ce fait très important d’obtenir le dernier décompte de charges et le dernier avis de taxe foncière pour ce calcul afin d’être au plus proche des charges réelles de votre bien.
Charges locatives au réel ou charges locatives au forfait ?
Les charges locatives au réel : elles sont valables pour les locations nues, c’est-à-dire les locations non meublées. Le propriétaire peut alors mensualiser une « provision de charges » au locataire en se basant sur les charges de l’année précédente. Ainsi chaque année le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges sur les dépenses réelles. En cas de trop-perçu, le propriétaire rembourse le locataire. Inversement, si la provision de charge ne couvre pas l’ensemble des dépenses, il peut lui demander un complément. Si complément il y a, le locataire peut demander des justificatifs, le propriétaire est alors tenu de lui envoyer un décompte des charges locatives un mois avant la date de régularisation.
Les charges locatives au forfait : ddans ce cas, un montant forfaitaire des charges locatives est indiqué sur le contrat de location, celui-ci reste inchangé tout le long du contrat et ne bénéficie donc pas de régulation. Les charges forfaitaires concernent uniquement les locations meublées ou les collocations mais ne sont pas obligatoires.
Conclusion
Il est donc primordial de bien calculer ses charges locatives afin que la mise en location de votre logement soit pérenne. D’une part pour éviter à votre locataire des surcoûts annuels qui peuvent le pousser à quitter sa location, et d’autre part de vous épargner un remboursement lors d’une estimation des charges locatives trop élevée. Restez donc vigilant et n’hésitez pas à vous faire accompagner par notre agence Prestige Investissement. .
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