L’impayé de loyer représente la crainte numéro 1 des propriétaires. Pour prévenir cette situation, il est alors important de mettre toutes les chances de votre côté. Cela passe par une étude approfondie des profils de vos futurs locataires ainsi que la souscription d’une assurance loyer impayé pour le propriétaire bailleur. Bien souvent oubliée lors de la signature du bail, elle permet de vous assurer une rentrée d’argent quand bien même votre locataire serait en incapacité de payer son loyer. Pour mieux définir les précautions à prendre ainsi que les procédures à engager pour venir à bout d’un impayé de loyer, voici tout ce qu’il faut savoir en matière de contentieux locatif.
1# S’entretenir avec le locataire
La première chose à faire en présence de loyers impayés est de contacter directement le locataire. L’objectif est, dans un premier temps, de chercher à régler le différend à l’amiable. Vous devez éclaircir la situation et comprendre ce retard de paiement. Votre locataire a peut-être fait face à un imprévu rendant ainsi ses finances plus instables durant ce mois en particulier.
2# Contacter l’assurance loyer impayé
Si vous ne parvenez pas à joindre votre locataire ou que le dialogue est impossible, il faudra alors signaler le loyer impayé :
- au locataire de façon plus formelle ;
- à l’individu qui s’est porté caution (s’il existe) ;
- à Action Logement (si le locataire a souscrit une garantie visale) ;
- à l’assurance loyer impayé du propriétaire bailleur.
Pour le locataire en situation d’impayé ainsi que sa caution, cette prise de contact se fera au moyen d’une lettre de mise en demeure des sommes non régularisées. L’envoi doit quant à lui être réalisé par courrier recommandé avec accusé de réception ce qui permettra de conserver une preuve de votre envoi de mise en demeure. Ces éléments pourront par la suite vous être demandés.
À la réception du courrier, le locataire dispose alors d’un délai de 8 jours pour verser les sommes dues, à défaut le propriétaire peut entreprendre à son encontre une procédure en résiliation du bail.
3# Obtenir un remboursement avec l’assurance propriétaire bailleur
À ce stade le propriétaire bailleur peut obtenir un remboursement des sommes non réglées s’il a souscrit une assurance loyer impayé. Il peut directement gérer cette assurance ou bien déléguer sa souscription à son agence de gestion locative. Cette sécurité contre les locataires mauvais payeurs est une garantie de base intégrée dans tous les contrats d’assurance loyers impayés.
Son déclenchement n’est toutefois pas automatique et certaines conditions doivent être respectées pour le versement comme :
- avoir alerté le locataire de son retard de paiement ;
- lui avoir adressé un courrier de relance ;
- respecter certains délais, etc.
Si les conditions d’application varient selon le contrat souscrit, une fois réunies le propriétaire bailleur peut alors, avec cette assurance, récupérer les sommes qui lui sont dues.
4# Entreprendre une procédure de résiliation du bail
En parallèle, le propriétaire peut également engager une procédure de résiliation du bail. La plupart des contrats de location contiennent aujourd’hui une clause résolutoire. Il s’agit d’une clause intégrée au contrat prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer dans les délais convenus. Si toutefois cette clause n’a pas été jointe à votre contrat de bail, résilier le bail sera possible via une procédure judiciaire.
La résiliation du bail par la clause résolutoire
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire bailleur doit s’adresser à un huissier qui transmettra au locataire et sa caution un commandement de payer.
Une fois le commandement de payer entre les mains du locataire, ce dernier disposera alors de 2 mois pour régulariser les sommes réclamées accompagnées des frais d’huissier. À l’issue des 2 mois, si le locataire a réglé sa dette il peut alors conserver la jouissance du logement. À défaut, le propriétaire bailleur est en droit de saisir le tribunal. Dans ce cas, le juge pourra constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire.
La résiliation judiciaire du bail
Lorsqu’il s’agit d’une résiliation judiciaire du bail (sans clause résolutoire), le propriétaire doit alors faire appel à un huissier. Ce dernier assignera directement le locataire en justice pour manquement à ses obligations en vue d’obtenir la résiliation du bail ainsi que son expulsion.
Bon à savoir
La souscription d’une assurance loyer impayé par le propriétaire bailleur permet de couvrir l’ensemble des frais liés au contentieux (frais d’huissier, de recouvrement, de justice, etc.). Bénéficier de ses garanties est donc particulièrement intéressant notamment en matière de contentieux locatifs où les frais peuvent rapidement s’accumuler.
5# Le commandement de quitter les lieux
Si le juge ordonne la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, dans ce cas le propriétaire peut adresser au locataire un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier. Dès la réception du document, le locataire dispose alors de 2 mois pour rendre le logement.
Attention à la trêve hivernale
Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune date d’expulsion ne peut être fixée. Si une procédure est en attente, l’expulsion aura lieu à compter de la fin de la période de trêve hivernale.
Faire appel à une agence de gestion locative ?
Les contentieux liés aux impayés de loyers peuvent être longs et pesants pour le propriétaire bailleur. Ces situations seront d’autant plus difficiles à gérer lorsque l’immobilier et le contentieux ne représentent pas votre cœur de métier.
Pour gagner du temps, il est possible de déléguer votre bien immobilier à une agence de gestion locative sur Paris. Dans ce cas, votre gestionnaire se charge directement de relancer votre locataire en cas de retard de paiement et d’entamer une procédure en cas d’impayés sans que vous n’ayez besoin d’intervenir.
Il est également possible de bénéficier avec l’agence d’une assurance pour le propriétaire bailleur permettant de se prémunir contre les loyers impayés. Prestige Investissement propose par exemple une couverture allant jusqu’à 90 000€. Par ce procédé, votre loyer est assuré et vos revenus sont sécurisés.
Pour plus d’informations sur nos tarifs et prestations, contactez directement notre agence de gestion locative Prestige Invest. En plein cœur de Paris, nous assurons la gestion de vos biens dans les 9e, 10e, 11e, 12e et 17e arrondissements de la capitale !
