La loi Pinel permet chaque année de venir soutenir l’acquisition de plus de 35 000 logements neufs destinés à la location en zone tendue. Ce dispositif d’investissement locatif a été institué en 2014 et vient remplacer le dispositif Duflot. Il permet aux nouveaux propriétaires de défiscaliser dans des conditions plus souples tant sur le plan de la durée de l’engagement que sur la nature de la location. Grâce au plafonnement des loyers, c’est également un levier d’accession à la location de neuf pour les revenus moyens. Mais en quoi consiste vraiment l’investissement locatif en loi Pinel ? Quels sont ses avantages ? Et comment s’assurer que ce dispositif de défiscalisation soit rentable ? Analysons de plus près le dispositif Pinel.
Les avantages d’investir dans le locatif
Se constituer un patrimoine immobilier pour sécuriser l’avenir
L’investissement locatif est un placement immobilier permettant :
- de se générer des revenus complémentaires ;
- de se constituer un patrimoine immobilier.
Il représente une rentrée d’argent régulière assurant un revenu fixe et stable. Cela permet d’alléger ses mensualités d’emprunt et d’amortir le prêt immobilier tout en conservant son pouvoir d’achat. C’est également un bon moyen d’assurer la sécurité de ses descendants en léguant le patrimoine immobilier.
Cependant, le marché immobilier est fluctuant et ses tarifs varient en fonction des régions et villes de France. Certaines zones de l’hexagone connaissent alors une véritable tension économique avec des prix au m2 totalement disparates.
L’avantage de l’investissement locatif Pinel
Afin de faire baisser les disparités, la loi Pinel a alors vu le jour en 2014. Elle vient encourager l’investissement locatif en permettant l’accès à la propriété à de nouveaux bailleurs. Elle présente également l’ambition de réguler le déséquilibre entre l’offre et la demande présente sur le marché immobilier. L’objectif du dispositif est double :
- proposer une réduction fiscale au propriétaire sur le long terme ;
- rééquilibrer le marché par un encadrement des loyers.
L’investissement loi Pinel vise à faire bénéficier d’une réduction d’impôt au nouveau propriétaire. En échange, le bailleur s’engage alors à mettre son logement neuf à la location.
Le principe du dispositif Pinel
Les conditions de réduction fiscale
Ce mécanisme de défiscalisation immobilière est cependant encadré et soumis à des échéances strictes. Ainsi, le pourcentage de réduction est croissant en fonction de la durée d’engagement de l’investissement. Cela signifie qu’il variera selon le nombre d’années (6,9 et 12 ans) de la location. Ce pourcentage de défiscalisation Pinel correspond à :
- 12 % pour une location d’une durée de 6 ans ;
- 18 % pour une location d’une durée de 9 ans ;
- 21 % pour louer un logement neuf durant 12 ans avec un montant plafonné à 300 000 €.
Les conditions géographiques d’éligibilité pour investir en loi Pinel
Le secteur géographique est également un point déterminant. Afin de définir si votre bien est éligible à la défiscalisation en loi Pinel votre logement doit être situé parmi les zones A, Abis et B1 représentées sur le zonage Pinel. Ainsi, des communes comme Paris, les Yvelines, la Seine-St-Denis ou le Val-de-Marne peuvent faire l’objet d’une défiscalisation.
Toutefois, les propriétaires peuvent également investir en Pinel sur les zones B2 et C sous certaines conditions :
- le contrat d’acquisition a été signé avant le 15 mars 2019 ;
- une dérogation a été réalisée par arrêté préfectoral ;
- le permis de construire a été transmis avant le 31 décembre 2017.
Les plafonds de loyer et ressources
Afin de réguler le loyer des zones les plus tendues de France et d’ouvrir les logements neufs aux locataires à revenu moyen, la loi Pinel vous engage à respecter un plafond de loyer. Ce dernier est fixé selon les conditions de ressources des locataires. De même, le prix des locations est déterminé au m2 selon la situation du bien dans le zonage Pinel. Le plafond de loyer correspond alors au montant du loyer maximum autorisé hors charges par m2 habitable.
En 2021, ce montant correspond à :
- 13,04 € en zone A ;
- 17,55 € en zone Abis ;
- 10,51 € en zone B1.
Le saviez-vous ? Il est possible de louer l’investissement Pinel à un membre de sa famille proche du moment qu’il ne figure pas sur le foyer fiscal. Si votre enfant majeur n’est plus rattaché à vous fiscalement, vous pouvez alors lui attribuer la location.
Les conditions sur la nature du logement
La dispositif Pinel vient s’appliquer à différents types de biens :
- le logement neuf ;
- la vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) si la livraison intervient dans les 30 mois suivant l’achat.
Précision : Depuis le 1er janvier 2021, l’investissement Pinel est réservé aux logements à usage d’habitation collectif. Ne sont donc plus éligibles à la défiscalisation les villas individuelles intégrées à une copropriété.
Les conditions de délais de l’investissement en loi Pinel
Initialement, l’ensemble des opérations immobilières réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 peuvent être intégrées au dispositif Pinel.
Cependant la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022. Il sera ainsi reconduit sur 2023 et 2024 avec de taux dégressifs de réduction d’impôt.
La défiscalisation Pinel un investissement rentable ?
Le dispositif Pinel est un investissement avantageux qui doit cependant faire l’objet d’un projet réfléchi. L’achat sera rentable à la condition d’être vigilant avant de signer le compromis. Pour cela il est important d’analyser avec minutie la nature du bien en lui-même, mais également le coût global de l’opération durant la revente.
La rentabilité d’un investissement Pinel est subordonnée à un double objectif :
- obtenir un bénéfice financier durant toute la durée de la location ;
- réaliser une plus-value lors de la revente.
Cela suppose que le bien puisse être loué sans vacance locative sur toute la durée de défiscalisation et que le prix de revente soit supérieur à celui d’achat. Pour cela, voici quelques conseils afin que votre investissement Pinel soit une réussite.
Réussir son investissement en loi Pinel
Différents critères sont à prendre en compte lors d’un investissement en loi Pinel. Ils permettront ainsi de réaliser une plus-value durant la revente :
- la situation géographique : le bien doit idéalement se situer dans un quartier attrayant, proche de toutes commodités ;
- le montant moyen du loyer : ce dernier ne doit pas dépasser le plafond de la loi Pinel ;
- le taux de vacance locative : un taux élevé doit vous alerter, cela atteste de la difficulté à louer le bien. Et sans locataire, l’investissement Pinel n’est pas rentable ;
- la qualité de la construction : assurez-vous de l’absence de vices cachés.
Si l’ensemble des voyants sont au vert, vous serez alors assuré de la rentabilité de votre bien et de la plus-value à réaliser lors du dénouement final : la revente.
La loi Pinel toujours d’actualité ?
Si la crise sanitaire a eu un réel impact sur la construction de logements neufs dans l’hexagone avec une forte baisse des permis de construire. Afin de pérenniser cette défiscalisation, la date de fin de la loi Pinel initialement prévue en décembre 2021 a été prorogée jusqu’en fin 2022 puis elle réduira ensuite progressivement sur 2023 et 2024.
- En savoir plus : L’impact de la crise du Covid sur l’immobilier en Île-de-France.
L’investissement locatif en loi Pinel est donc rentable sur la durée lorsque l’achat immobilier est réfléchi avec un objectif de plus-value. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est également un véritable enjeu de régulation afin que l’investissement soit accessible à de nouveaux propriétaires, et que les loyers soient plus adaptés aux revenus moyens en zone tendue.
Il faut cependant garder à l’esprit que le fléau d’un tel dispositif demeure la vacance locative. C’est pourquoi Prestige Investissement vous propose une solution complète afin de vous assurer une location pérenne et dans les meilleures conditions. Contactez-nous !
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