Immobilier : quelles obligations du bailleur envers son locataire ?

Logement décent ou jouissance paisible des lieux loués, impossible pour un bailleur de passer à côté des différentes obligations inhérentes au statut de propriétaire. Et si les droits du propriétaire bailleur sont prévus par la loi, ses prérogatives sont également encadrées par la législation. Alors quelles sont les obligations du propriétaire envers son locataire ? Prestige Investissement fait le point sur les éléments essentiels à connaître avant la mise en location de votre bien immobilier. 

Fournir un logement décent au locataire 

Le principe de logement décent 

L’article 6 de la loi de 1989 régissant les rapports locatifs, intègre une disposition essentielle pour un propriétaire : la notion de décence du logement. Cette obligation pèse sur le bailleur. Il doit s’assurer qu’il propose à son locataire un logement sain, en bon état ne présentant aucun risque pour la santé physique des occupants du bien immobilier. 

L’obligation du bailleur d’assurer un logement décent   

Différents critères seront alors à prendre en considération préalablement à la mise en location de votre logement. Votre obligation en tant que propriétaire sera d’assurer : 

• La surface ainsi que le volume de l’habitation : le logement doit contenir plus de 14 mètres carrés ainsi que 33 mètres cubes par habitant ; 
• vous assurer de la validité des différents diagnostics obligatoires ; 
• prévoir le confort nécessaire dans votre investissement locatif, à savoir un réseau électrique, de l’eau potable, des sanitaires, etc. 
• Veiller à la santé ainsi que la sécurité du locataire (via les différents diagnostics). 

Bon à savoir : À compter du 1er janvier 2025, la performance énergétique s’intégrera aux critères de décence actuels. La qualification de logement décent sera alors subordonnée à une consommation d’énergie minimale (450 kWh). Les biens classés G par le DPE ne pourront tout simplement plus être mis en location sur le marché. 

La location d’un logement vide : les obligations du bailleur 

Vous êtes propriétaire et désirez mettre en location un logement vide ? Votre bien immobilier doit dans ce cas contenir un certain nombre d’éléments indispensables tels que : 

• avoir un accès au chauffage ; 
• mettre en place les installations électriques nécessaires et conformes aux normes ; 
• assurer la présence d’un système d’alimentation en eau potable ; 
• l’existence d’un système de distribution d’eau potable ; 
• des sanitaires intégrés au logement (et séparés de la cuisine) ; 
• l’insertion d’un coin cuisine avec un évier raccordé ; 
• l’étanchéité des fenêtres dans le logement ; 
• l’utilisation d’une installation d’évacuation des eaux usées, etc.  

Les murs du logement (le gros œuvre) doivent quant à eux présenter un bon état d’entretien de nature à résister à l’eau et protéger l’intérieur de l’habitation des infiltrations. De même, les revêtements du logement ne doivent pas exposer le locataire à des risques tant sur le plan de la santé que de la sécurité. 

Location d’un logement meublé : les obligations du propriétaire 

Concernant la location d’un meublé, les obligations pour les propriétaires bailleurs sont identiques à celles d’un logement vide. Toutefois, vous serez également tenu par des prérogatives en matière d’équipements du logement. 

Avant 2015 aucune législation ne dressait de liste exhaustive sur le mobilier indispensable à la location de meublé, son analyse restait purement jurisprudentielle. Néanmoins, le décret du 31 juillet 2015 est venu préciser les essentiels à intégrer préalablement à la signature du contrat de bail. Un logement meublé doit donc contenir les éléments suivants : 

• une literie ; 
• une ou plusieurs plaques de cuisson ; 
• la vaisselle nécessaire aux différents occupants du logement (assiettes, couverts, ustensiles de cuisine, etc.) ; 
• la présence d’éclairage ; 
• un réfrigérateur et congélateur,
• une occultation des fenêtres (rideaux, volets, etc.) ; 
• un four ; 
• une table accompagnée de chaises ; 
• du matériel permettant l’entretien ménager du logement. 

Dans un logement meublé, le locataire à seulement besoin d’ajouter ses effets personnels. Le bien dispose déjà de tout le nécessaire pour pouvoir y vivre convenablement au quotidien. Et si les meubles n’ont pas forcément à être neufs, le propriétaire a pour obligation de fournir des équipements en bon état d’usage. 

Une obligation du propriétaire d’entretien et de réparation

Les obligations du propriétaire bailleur en matière de réparation  

Dans les obligations du bailleur, on retrouve également celle de réparation et d’entretien. Effective durant toute la durée du bail, la distinction entre réparations locatives et foncières est essentiellement définie par la jurisprudence. Si les petits travaux d’entretien sont à la charge du locataire, certains resteront néanmoins exclusivement du ressort du propriétaire à savoir : 

• les travaux d’amélioration de l’habitation ; 
• les travaux permettant de maintenir le bon état du logement (comme des volets hors d’usage ou un robinet vétuste) ; 
• l’amélioration du logement en matière de performance énergétique (travaux d’isolation, de chauffage, etc.) ; 
• les travaux permettant de transformer l’habitation en logement décent.  

Bon à savoir : certains travaux relevant des réparations locatives pourront néanmoins revenir à la charge du propriétaire lorsqu’elles sont la conséquence d’un état d’usure normal des équipements. 

Les obligations du bailleur dans la réalisation des travaux 

Avant d’initier les travaux, l’obligation d’un propriétaire bailleur est avant tout d’informer son locataire de la situation. De même, lorsque les travaux sont urgents, les locataires doivent normalement permettre l’accès à l’habitation (en dehors des week-ends et jours fériés). 

Attention : si les travaux engagés présentent un caractère abusif, voire dangereux, ou rendent l’accès impossible pour le locataire, ce dernier dispose alors d’un recours en justice. 

Le tribunal pourra notamment interdire les travaux engagés ou les interrompre. 

Assurer une jouissance paisible du logement 

Enfin, une dernière obligation d’un propriétaire envers son locataire est d’assurer à ce dernier une jouissance paisible des lieux loués. Cela implique de ne pas nuire à ce dernier d’une quelconque manière. Ainsi, réaliser des travaux sans limitation de durée et proscrit, tout comme une clause interdisant au locataire d’héberger des proches ou de détenir un animal de compagnie serait jugée illicite.  

Les droits et devoirs du propriétaire bailleur sont donc strictement encadrés à la fois par la loi et la jurisprudence. Ils représentent le gage d’un contrat de location sain et pérenne qui assurera la tranquillité autant que la sécurité et le confort de votre locataire. 

Et si la gestion quotidienne de cet investissement locatif vous prend du temps au quotidien, et que vous souhaitez la déléguer, Prestige Investissement vous propose une solution complète et adaptée à vos besoins. Bénéficiez dès à présent d’une gestion optimale pour seulement 19,90 € par mois avec Prestige Investissement. 

Et pour aller plus loin : Louer son appartement, 6 conseils pour louer votre bien immobilier

À lire aussi : Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier