Les charges locatives récupérables correspondent aux frais occasionnés par l’occupation des lieux loués. Initialement, ces dépenses sont payées par le propriétaire, avant d’être remboursées par le locataire au moment de payer le loyer. Pour être valable, le montant de ces sommes doit figurer sur le bail. Bien l’évaluer avant d’entreprendre toute mise en location s’avère donc indispensable. Comment faire votre calcul de charges locatives ? On vous explique.
Charges locatives : à quoi correspondent-elles ?
Le locataire doit s’acquitter des dépenses dues à l’usage et à la jouissance des lieux loués. À cet effet, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive des frais récupérables par le propriétaire. Elles comprennent principalement :
- la maintenance de l’ascenseur ;
- la consommation d’eau et de chauffage ;
- l’entretien des parties communes intérieures ;
- l’entretien et l’exploitation des espaces extérieurs ;
- les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage, redevance assainissement.
Sont exclus de cette liste, les gros travaux réalisés en raison de la vétusté du logement, les vices de construction ou encore les intempéries. De manière générale, les rénovations lourdes demeurent à la charge du bailleur. En revanche, si le locataire détériore les équipements mis à sa disposition, il est dans l’obligation d’en payer les réparations.
Comment réaliser votre calcul de charges locatives ?
Charges locatives et location non meublée
Dans le cas de la location d’un logement vide, le calcul des charges locatives doit être établi au réel. On parle alors de provisions sur charges avec régularisation annuelle. L’année antérieure sert généralement de référence.
Pour effectuer le calcul, le propriétaire doit estimer 75 % des fonds appelés par le syndic ou sur le dernier décompte de l’assemblée générale. Vient ensuite s’ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Charges locatives et location meublée
Si vous décidez de louer votre logement meublé ou en colocation, deux possibilités s’offrent à vous :
- Calculer les charges locatives avec le régime réel : le fonctionnement est identique aux locations vides.
- Opter pour le régime forfaitaire : dans ce cas, le propriétaire établit une estimation des charges locative en se basant sur le paiement de l’ancien locataire. Aucune régularisation n’est possible. Ce système simplifié demeure néanmoins risqué pour le bailleur puisqu’il n’a pas le droit de demander aux occupants de payer le surplus de charges. Le montant reste fixe.
Régularisation des charges : comment ça marche ?
En application de la loi du 6 juillet 1989, l’ajustement des charges locatives récupérables doit être réalisé une fois par an. En cas de provisions supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse au locataire le trop-perçu. Dans le cas contraire, le bailleur réclame un complément à l’occupant du logement avec présentation d’un justificatif. Un échelonnement pourra lui être accordé s’il présente des difficultés de paiement. Afin d’éviter une nouvelle régularisation l’année suivante, le propriétaire peut réévaluer le montant des charges, au risque de voir partir son locataire.
Bon à savoir
Depuis la loi Alur, le délai de prescription des dettes locatives (charges et loyers impayés) est réduit à 3 ans pour les baux signés après le 27 mars 2014, contre 5 ans auparavant.
Si vous ne souhaitez pas vous occuper de toutes ces démarches, vous pouvez aussi décider de mettre votre bien en gestion locative. Vous souhaitez obtenir des conseils pour calculer vos charges récupérables ? Prestige Investissement met à votre disposition son expertise pour vous guider au mieux dans votre projet.
À lire aussi : Que faire en cas de loyers impayés ?
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Et pour aller plus loin : Comment faire louer son bien par une agence ?
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